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北市137件危老案不蓋了？ 7成基地「不到150坪」專家示警提2解方
台北市已有137件危老案失效，其中7成是小基地開發。（資料照、住展提供）
小基地危老重建面臨困境！根據全向科技房產中心統計台北市建管處資料發現，統計至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，佔北市全部危老核准件數14％；而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69％、逼近7成，儼然成為危老失效的大宗。
全向科技房產中心創辦人劉永昌不諱言表示，「缺資金」與「賣相不佳」是小基地危老案目前面臨的兩大困境，也是容易導致放到失效的主因，且如今隨著危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案「規模容積獎勵」又取得不易，未來危老案還不僅是放到失效過期的問題而已，甚至還有推不動的可能，值得政府重視；對於該如何解決，過去討論已久的新增「預鑄工法容獎」與「採用新工法」有機會將成為當前危老案推動與小基地危老順利蓋下去的新解方。
以「缺資金」來說，劉永昌表示，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主本身，而近年市場缺工缺料、營建造價5年狂飆2～3成，加上央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高。
目前市場就有不少都更、危老案因此面臨興建停擺的壓力，而小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多小基地危老案業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經經過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。
而「賣相不佳」則是因小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹小、基地面積有限，普遍只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，導致缺乏市場性，買氣本就較差。如今房市買氣低迷，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，賣不動的機會很高，
劉永昌表示：「目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手，導致失效」。
對於以上兩個困境，劉永昌指出，目前政府希望以「規模容獎」來替代「時程容獎」，此舉雖可以解決小基地危老案出現一堆「紙片屋」、結構不安全的問題，但規模越大，整合難度越高，後續恐使得危老推動成效大幅降低；因此，為了解決這些困境，首先，建議政府可加速通過規劃已久的「預鑄工法」容積獎勵，來解決缺工難題、降低營建成本，並達到減碳效益。
其次，業主也不妨多加考慮目前市場中高CP值的預鑄新工法，如近期在市場積極拓展的 SPR、SIR…等新預鑄耐震工法，這些新工法甚至可以在不提高成本的情況下，大幅縮短營建工期，進一步節省成本；此外，還可以增加建案的防水、防火、抗噪音等特色，甚至讓建案擁有高耐震性能，可讓建案多出更多行銷素材，民眾購買意願也可以提升。未來如果政府預鑄工法容獎通過，還可以享有更多容積獎勵，就是一個突破困境的好方法。