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打炒房即將滿周年 房市走勢分歧、議價空間重新洗牌
成熟商圈的新案因供給稀少且整地成本高，價位維持在高水位。
打炒房政策上路近一年，房市氣氛轉變，北中南都會區價格走勢出現分歧，桃園新案站穩4字頭、新竹卻反轉下修，雙北建商開價放軟、議價空間拉鋸，各地呈現不同調整節奏，也反映出市場從熱轉穩後的真實狀況。
自2024年央行啟動第七波信用管制以來，房市正式邁入高壓調控時代，不僅買氣轉冷、貸款緊縮，房價走勢與買方談判空間也逐漸出現分歧。根據市調單位最新統計資料，七大都會區自打炒房政策實施後的新案開價與議價率變化呈現截然不同的發展軌跡。以桃園市為例，過去一年新案開價逆勢上揚，每坪正式突破40萬元大關，年增幅達10.1%，表現為全台之冠，更令人意外的是，在房價上漲之際，桃園的議價率卻反向下降，從去年9月的9%降至目前的7.4%，跌幅1.6%，反映出建商對價格仍保有強烈信心。
相較之下，新竹縣市的房市則明顯降溫。新案平均開價不增反減，議價率更一路攀升至8.2%，形同進入讓利拚成交的階段。591新建案新聞課組長林哲緯指出，當前房市不景氣，建商制定開價、行銷手法勢必得迅速調整，像新竹地區來說，這幾年在竹科客領軍下，不只房價瘋漲，建商對價格也相當堅持，如今市場進入盤整，個案除了朝價格更低的區域推案，業者勢必得擴大讓利幅度，才有辦法吸引消費者上門。
雙北市況拉鋸 蛋黃開高不讓、蛋白釋壓讓利
雙北市場方面，呈現「高價撐盤、區段分化」的現象。台北市新案開價仍高居全台之首，逼近每坪140萬元，但近一年漲幅僅0.7%，價格動能明顯收斂，議價率則略為上升1.2%，顯示買賣雙方心態仍在拉鋸。新北市則因缺乏重大指標案，平均開價從7字頭滑落至6字頭，不過如板橋、三重、林口等第一環區域仍因供給有限與剛性需求支撐，使價格維持在高檔，議價空間也被壓縮。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，台北市房價鐵板一塊，且還有豪宅案，如9月的打炒房之後，大安區就有豪宅開案，由於價格偏高，購置族群也不是口袋淺的投機客，不乏具備資產實力者、換屋族群，建商又已做規劃，難以說停就停，大抵上按照規劃時辰亮相，因此讓房價持平，且因豪宅新案讓房價小漲。
陳炳辰補充指出，新北市與台北仍有段價差，單價破百萬元的新案仍屬鳳毛麟角，主要集中在第一環行政區，而這些區域開發推案飽和，如新板特區、新店舊市區、永和等地少有新案，使房價無明顯拉抬動能，但在市況不佳下，也出現新案讓利徵兆，他說，新北市逐步有新案讓利消息，值得觀察是否從行銷手法擴大成真實降價，但蛋黃區仍有新案推出，或讓整體價碼還在一定水位，房價要有全面性的調整還得再等待一段時間。
相較部分建商選擇觀望或延後推案，也有業者選擇「主動讓利搶市」。
桃園與台南不同命 開價皆漲、議價大不同
桃園與台南同樣出現開價上揚的趨勢，分別上漲10.1%與11.8%，但議價率表現卻大相逕庭。桃園議價率下滑1.6%、台南卻增加2.3%，為全台最多。林哲緯指出，台南房市相當兩極，同一地區個案價差相當明顯，部分個案為求成交，選擇擴大讓利，反之有些高價指標案卻選擇寸步不讓，導致房價、議價率同步走揚。
中台灣市場則見到「新興重劃區減量保價、成熟區域高價撐盤」的走勢，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，去年第3季央行祭出第七波管制後，市場整體買氣下滑，尤其是供給量大的新興重劃區，受衝擊的程度相對嚴重，因此建商也開始減量保價，所以今年以來，包括台中港特定區、北屯機捷總站等過去推案量可觀的重劃區，新案釋出的情況都有所緩和。
他補充，由於新興重劃區的房價水位較成熟商圈平實，因此在新興重劃區減量之際，新案的整體平均價位不降反升；而成熟商圈的新案因供給稀少且整地成本高，價位維持在高水位，議價空間也更拘束，使台中打炒房後的新案平均開價持續走高，議價率則更收斂。
建商心態轉變 從挺價轉為擴大議價空間
隨著買氣回溫跡象浮現，建商們也調整應對策略，由過去堅挺開價，轉為「不調價、擴大議價」的實務操作。興富發建設副總經理廖昭雄，市場確實有降價，但這非案場價格降低，而是給予更大的議價空間。第七波信用管制對於房市短期衝擊確實很大，消費者面臨兩個問題，一是房價會不會降，二是購屋後能否成功申辦房貸。
他指出，過去半年市場銷售近乎停滯，甚至出現「預售屋零來人」的案場慘況。不過近期回溫跡象浮現，「只要產品、地點正確，價格合理自然有剛性需求出現。」他強調：「房市已經回溫！現在就是最好買房時機，消費者應積極進場，別等房市又熱到一個程度才來追。」
市場搶市風起 有感讓利案拚突圍
相較部分建商選擇觀望或延後推案，也有業者選擇「主動讓利搶市」，甲山林集團董事長祝文宇表示，今年集團將如期推出七大自建案、總量達1,055億元，即使景氣不明朗也不會延後，以集團旗下4月首發的「濱河帝景」每坪開價7字頭，相當於市場行情的六、七折，第二案三重「市政帝寶」，更將比周邊實價登錄價每坪便宜20萬元，以7字頭吸引剛性買盤與早鳥客。
祝文宇強調，三重目前實價登錄已達每坪100萬元，「我們要做到有感讓利，趁低價布局不僅可自住，也具未來租售需求潛力。」
台北市房價鐵板一塊，不乏具備資產實力者、換屋族群。
