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韓國祭超猛打房「第3屋房貸0％」台灣可學嗎？專家揭驚人後果
韓國政府近年祭出多種打房政策，都仍無法抑制首都房價上漲。（資料照，彭博）
韓國政府近年打房不手軟，近日再宣布更嚴厲打房政策，包括房貸限制總額上限；兩間以上住宅的多屋族無法貸款；貸款購屋者需在購屋後6個月實際入住；換屋族若購買第二間房，原有住宅必須在6個月內售出，否則新房貸將被取消，且3年內不得再申請；以及縮短最長貸款年限從40年降至30年等等，各種嚴厲措施但是否有效，專家則有不同聲音。
房市趨勢專家李同榮認為，韓國房產市場起伏集中在首都生活圈，首爾成為房價漲跌領頭羊，而因其房市技術循環與投資行為以及槓桿操作有異於台灣，尤其是運用全租房的資金槓桿投資房市成為錯誤政策下的炒作毒瘤。
因此韓國政府打房的力道相較於台灣政府可謂有過之而無不及，但與台灣相同的是打房政策越頻繁，房價卻越打越高，往往把炒房當因，卻未能抓住市場供需核心問題，以致打房政策只能治標，而難以治本。
李同榮分析，2017年韓國政府就已推出25輪打房政策，主要包括多房持有者最高課徵6％綜合不動產稅；多屋者購置印花稅調漲至12%；房屋持有短期交易，課徵60～70%高額房產利得稅；特定高房價的區域實施限制貸款；特定區域賣房多加收10%的轉讓稅，2房持有者20%、3房以上持有者調高30%。
但韓國政府並未考量房市供需與區域發展失衡情況，反而扭曲市場機制，讓有房的屋主轉嫁於房價與房租，最終多種打房政策失效，反讓房價創下15年以來最大漲幅，漲速還贏過新加坡、香港與倫敦。
李同榮指出，近10年韓國房價韓國房價走勢與打房政策有四波因果關係，第一波2015-2017年：價溫和上漲，政策平穩，整體市場相對穩定。
第二波2018-2020年：房價開始加速上漲，韓國總統文在寅祭出25輪重拳打房，包括加稅與限貸的嚴厲打房政策，但適得其反，房價越打越高。
第三波2021-2022年：房價達到高峰，漲幅驚人，政策調控也更趨於嚴格，但房價仍然越打越高。
第四波2023-2024年：歷經2021至2022年一年半利率強升12碼，從歷史低點0.5%攀升至3.5%，市場開始抑制炒作資金，且因通膨與GDP下滑，導致2023房價開始大幅下修。
當時，台灣很多官學界都把韓國房價下修解讀為打房政策奏效，一致呼籲政府應效法韓國，提出更嚴厲的打房措施，殊不知2023年韓國房價下修主要原因不是打房奏效，而是南韓央行2021年8月啟動緊縮升息循環，韓國樓價才出現崩盤態勢。
到2023年5月，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格同比平均下降近20%，其中首爾跌幅最大，部分公寓價格短期居然下跌30～40%，而成交量更是暴跌70%以上。
李同榮認爲，韓國打房過劇，導致扭曲市場，不但交易量急凍，後遺症不斷產生，且因過去強勁升息12碼，影響到經濟大幅衰退，韓國政府只好提前啓動降息與限貸寬鬆政策，但卻導致房市死灰復燃，首爾核心區域的房價便再次出現上漲趨勢，因此，近日韓國再次宣佈更嚴厲的打房措施。
李同榮指出，「外國的月亮不會比較圓」，無論任何國家，打房政策絕非治本的房產政策，反而會扭曲市場機制而適得其反。如何針對供需因素，找出房價高漲核心問題，對症下藥，讓自由市場能夠充分發揮其效率，卻又要避免炒作行為讓少數人壟斷市場，導致買氣薄弱但成交價卻依然居高不下的情況，就得考慮到更廣的國土均衡開發、交通建設、社宅供應、產業發展、等基礎建設，以及防止大眾非理性的預期心理等面向。
韓國下猛藥的打房政策，台灣不但不能學，政府反而應引以為鑑，房產政策不宜窮到只剩「打房」，政府應提出治本的房產政策始為上策。
