屋主賣不掉、建商退200萬?台中、高雄屋主搶降價求生路
興富發「中山鉑悅」喊出早鳥八折,從原訂6字頭行情下修至48萬元起。
房市買氣低迷不振,屋主還在崩潰中!根據中古市場待售資料統計,今年6月的八大都會區房產網路待售物件量已高達20.7萬宅,相較3月的18.3萬宅,足足大增了近2.4萬宅。
不僅賣壓持續走高,降價物件也變得更多,近3個月來降價求售物件狂增1.1萬宅,降物件佔市場待售量的比重已經高達18.9%、直逼兩成,另外,網路數據還發現,近三個月來,「台中」跟「高雄」房市賣壓增加明顯,分別大增11580宅與18520宅,市場競爭有變得更激烈的跡象。目前台中跟高雄的屋主為了順售屋,只能靠降價,近三個月台中及高雄的「降價宅」也分別增加3920宅與4433宅,居八大都會區的前兩位。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示,去年下半年限貸風暴與央行第七信用管制讓房市氛圍丕變,加上今年川普的關稅戰讓股匯市波動劇烈,如今民眾持有房產信心已遠不如過去幾年,也導致今年房市買氣急縮,今年前4月全國建物買賣移轉件數僅剩84637件,年減24.2%,預估今年全年交易量不僅可能跌破30萬棟,如果下半年旺季買氣還是沒起來,全年交易量可能將直逼2016~2018年的24.5萬件~27.8萬件的歷史低點,前景不容樂觀。
陳傑鳴指出,觀察近期市場可就發現,現在房市出現「想賣房的變多」與「賣不掉的也變多」的現象,也導致賣壓不斷攀升,屋主想順利售屋只好降價,也導致降價宅不斷激增。如今屬「買方市場」的房市,待售物件如果沒有降價或降的不夠多,就不容易吸引到消費者的目光跟青睞。
市場進入冰凍期,開出這波建商讓利第一槍的為愛山林集團。
而對於近三個月台中與高雄賣壓與降價物件激增,陳傑鳴指出,這幾年台中跟高雄因為台積電設廠題材,不僅投資客搶進,很多重劃區建商也大量推案,買氣都很熱絡,房價也出現狂飆。不過,隨著今年房市出現反轉,加上新屋大量完工交屋下,也讓二手市場供給快速攀升。現在這台中與高雄兩地,不僅賣壓大,殺價競爭也兇,屋主要特別小心,未來稍有不慎,恐出現多殺多的市況。
降價宅怎麼挑?議價空間大幅拉寬
住展雜誌發言人陳炳辰便指出,成屋市場直接受限銀行放款謹慎與央行第七波打房政策,相對預售新案更為重擊,買氣衰退大半年,但以賣方比起建商更有降價彈性,降價量體走增不意外。不過陳炳辰也提醒,降價的實際情況仍有待商榷,畢竟去年上半年景氣大好、房價水漲船高,若仍以去年高點行情為比較基準,部分賣方其實是「降價卻不讓議」,導致買盤信心進一步削弱,也讓待售物件無法有效去化。
從地區角度觀察,陳炳辰也點出新北與新竹的穩健表現。他表示,新北市在與台北市的比價效益下,加上大台北生活圈買盤從桃園回流至新北,帶動買氣回穩;新竹縣市則因推案量體不大,中古與成屋市場銷售步調穩健,房市較為健康受控,賣壓小自然也不需降價求售。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,近期都會區整體的降價物件增加,主要是房市從去年下半年以來,買氣下修的情況已持續近一年,隨著待售期拉長,部分屋主的心態也略有鬆動,因此願意調整開價試探市場水溫,尤其是供給相對多的都會,屋主感受的賣壓較大,讓利調價也相對積極。高雄因前幾年受台積電設廠議題拉抬,廠區周邊的橋頭、楠梓、仁武等地推案量大,價格也快速走高,然而近期新案邁入完工交屋期,市場熱度卻已大幅滑落,因此屋主只好降價銷售以吸引買家目光。
除了讓利個案變多,七都整體議價率也持續攀升,反映房市熱度降溫。根據永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,4~5月七都成交議價率普遍維持在9.8%~13%高檔水準,相較去年房市高點,議價幅度已明顯擴大,顯示賣方普遍願意下修價格來爭取成交。此外,市場上也出現了三類買方較有機會撿到便宜的標的:一是「價格鬆動」的新成屋或餘屋,因資金壓力建商讓利積極;二是「重劃區高價盤」轉手壓力大、投資買盤撤出,屋主急售機率高;三是「中南部題材炒作地段」在行情回檔時更易調整,買方不妨多方比價、議價出手。
建商壓力不只銷售 融資壓力同步上升
若說中古屋屋主為了脫手願意降價,那麼建商則是在銷售與資金兩頭壓力下,被迫進入價格修正。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,今年房市對建商來說,銷售與融資壓力正在同步上升,原因在於央行管控時間延長、銷售速度放緩;再者銀行普遍緊盯建案銷售成數,若未達一定比例,建融可能延後撥款,導致資金與現金流壓力升高。
建商以「總價打折、入住無痛」吸引首購族回頭。
眼見市場進入冰凍期,建商陸續推出讓利策略,開出這波建商讓利第一槍的為愛山林集團,董事長祝文宇強調,從歷史軌跡來看,景氣好或不好,市場一直都會在,「新建案要賣得好,除了讓利外就是建案位置要好,尤其要在自住高需求高的區域,才有順銷條件,集團代銷接案也依照這個模式,現在接案原則以競爭力強的建案為首選,競爭力來自房價,新建案價格要我認同才會接案。」
此外,十大建商之一的興富發「中山鉑悅」喊出早鳥八折,從原訂6字頭行情下修至48萬元起,搭配日系All in One全室精裝修,甚至連家電、掃地機器人都包辦,興富發建設代銷事業特助苗青德表示,「剛性需求還是存在,我們認為買得起的才是好房子」。另外據了解,已有大型建商向合作建材廠商提出降價要求,降幅普遍達一成以上,並以「共體時艱」為由,中部地區也出現實質讓利動作,台中知名建商櫻花建設近期公開表示,新案平均開價將較市場行情讓利10%~15%,而最具話題性的讓利動作,莫過於台南善化某建案傳出的「每戶退200萬」事件。
近期與高興昌合組的「智匯方舟」團隊的國城建設,二家公司攜手擘劃亞灣特貿三南之南基地,該案如何定價,將成為市場風向球,國城建設總裁洪平森指出,「現在市場一片混亂,要怎麼定價還不知道,不過現在高雄已經出現7字頭了,此案的品質與地段又更好,未來推案就要再看台幣波動是否影響原物料成本,但應該不會見7這麼高啦!」
不過反觀高雄高總價住宅近期成交狀況優於過往,且不少富豪以現金購屋,國城建設董事長特助洪士庭也表示,過去高總價住宅長年被管制貸款成數,高資產族已經習慣了,累積多年實力之下,有需求的就買了,目前手上的豪宅「定潮」也是表現最為亮眼的個案。
不是崩盤而是冷靜期 自住者宜觀察
房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智指出,過去景氣熱絡時,不少代銷為了搶案,往往不惜拉高單價,但隨著市場逐漸冷卻,價格終究得回歸現實,近期中南部已有多個建案開出讓利姿態,不過這類產品多半不在市中心核心區,甚至部分基地位置具抗性。
他提醒,評估「降價」不應僅憑表面數字,更要考慮地段差異性。以蛋白區與蛋黃區相比,本就存在10~15%的價差,因此價格下修不一定代表全面回跌,而新竹以北的房價在過去幾年走勢相對穩健,目前市場回調的空間較小,要看到明顯讓利並不容易。「現階段應回歸產品本質,挑選適合自住的產品與具備區域支撐力的地段,自然能保有相對穩定的價值。」管清智強調。