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建商退200萬？台中、高雄屋主搶降價求生路
市場進入冰凍期，開出這波建商讓利第一槍的為愛山林集團。
房市買氣低迷不振，屋主還在崩潰中！根據中古市場待售資料統計，今年6月的八大都會區房產網路待售物件量已高達20.7萬宅，相較3月的18.3萬宅，足足大增了近2.4萬宅。
不僅賣壓持續走高，降價物件也變得更多，近3個月來降價求售物件狂增1.1萬宅，降物件佔市場待售量的比重已經高達18.9%、直逼兩成，另外，網路數據還發現，近三個月來，「台中」跟「高雄」房市賣壓增加明顯，分別大增11580宅與18520宅，市場競爭有變得更激烈的跡象。目前台中跟高雄的屋主為了順售屋，只能靠降價，近三個月台中及高雄的「降價宅」也分別增加3920宅與4433宅，居八大都會區的前兩位。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，去年下半年限貸風暴與央行第七信用管制讓房市氛圍丕變，加上今年川普的關稅戰讓股匯市波動劇烈，如今民眾持有房產信心已遠不如過去幾年，也導致今年房市買氣急縮，今年前4月全國建物買賣移轉件數僅剩84637件，年減24.2%，預估今年全年交易量不僅可能跌破30萬棟，如果下半年旺季買氣還是沒起來，全年交易量可能將直逼2016~2018年的24.5萬件~27.8萬件的歷史低點，前景不容樂觀。
陳傑鳴指出，觀察近期市場可就發現，現在房市出現「想賣房的變多」與「賣不掉的也變多」的現象，也導致賣壓不斷攀升，屋主想順利售屋只好降價，也導致降價宅不斷激增。如今屬「買方市場」的房市，待售物件如果沒有降價或降的不夠多，就不容易吸引到消費者的目光跟青睞。
而對於近三個月台中與高雄賣壓與降價物件激增，陳傑鳴指出，這幾年台中跟高雄因為台積電設廠題材，不僅投資客搶進，很多重劃區建商也大量推案，買氣都很熱絡，房價也出現狂飆。不過，隨著今年房市出現反轉，加上新屋大量完工交屋下，也讓二手市場供給快速攀升。現在這台中與高雄兩地，不僅賣壓大，殺價競爭也兇，屋主要特別小心，未來稍有不慎，恐出現多殺多的市況。
降價宅怎麼挑？議價空間大幅拉寬
住展雜誌發言人陳炳辰便指出，成屋市場直接受限銀行放款謹慎與央行第七波打房政策，相對預售新案更為重擊，買氣衰退大半年，但以賣方比起建商更有降價彈性，降價量體走增不意外。不過陳炳辰也提醒，降價的實際情況仍有待商榷，畢竟去年上半年景氣大好、房價水漲船高，若仍以去年高點行情為比較基準，部分賣方其實是「降價卻不讓議」，導致買盤信心進一步削弱，也讓待售物件無法有效去化。
從地區角度觀察，陳炳辰也點出新北與新竹的穩健表現。他表示，新北市在與台北市的比價效益下，加上大台北生活圈買盤從桃園回流至新北，帶動買氣回穩；新竹縣市則因推案量體不大，中古與成屋市場銷售步調穩健，房市較為健康受控，賣壓小自然也不需降價求售。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近期都會區整體的降價物件增加，主要是房市從去年下半年以來，買氣下修的情況已持續近一年，隨著待售期拉長，部分屋主的心態也略有鬆動，因此願意調整開價試探市場水溫，尤其是供給相對多的都會，屋主感受的賣壓較大，讓利調價也相對積極。高雄因前幾年受台積電設廠議題拉抬，廠區周邊的橋頭、楠梓、仁武等地推案量大，價格也快速走高，然而近期新案邁入完工交屋期，市場熱度卻已大幅滑落，因此屋主只好降價銷售以吸引買家目光。
除了讓利個案變多，七都整體議價率也持續攀升，反映房市熱度降溫。根據永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，4~5月七都成交議價率普遍維持在9.8%~13%高檔水準，相較去年房市高點，議價幅度已明顯擴大，顯示賣方普遍願意下修價格來爭取成交。此外，市場上也出現了三類買方較有機會撿到便宜的標的：一是「價格鬆動」的新成屋或餘屋，因資金壓力建商讓利積極；二是「重劃區高價盤」轉手壓力大、投資買盤撤出，屋主急售機率高；三是「中南部題材炒作地段」在行情回檔時更易調整，買方不妨多方比價、議價出手。
建商壓力不只銷售 融資壓力同步上升
若說中古屋屋主為了脫手願意降價，那麼建商則是在銷售與資金兩頭壓力下，被迫進入價格修正。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，今年房市對建商來說，銷售與融資壓力正在同步上升，原因在於央行管控時間延長、銷售速度放緩；再者銀行普遍緊盯建案銷售成數，若未達一定比例，建融可能延後撥款，導致資金與現金流壓力升高。
眼見市場進入冰凍期，建商陸續推出讓利策略，開出這波建商讓利第一槍的為愛山林集團，董事長祝文宇強調，從歷史軌跡來看，景氣好或不好，市場一直都會在，「新建案要賣得好，除了讓利外就是建案位置要好，尤其要在自住高需求高的區域，才有順銷條件，集團代銷接案也依照這個模式，現在接案原則以競爭力強的建案為首選，競爭力來自房價，新建案價格要我認同才會接案。」
另外據了解，已有大型建商向合作建材廠商提出降價要求，降幅普遍達一成以上，並以「共體時艱」為由，中部地區也出現實質讓利動作，台中知名建商櫻花建設近期公開表示，新案平均開價將較市場行情讓利10%~15%，而最具話題性的讓利動作，莫過於台南善化某建案傳出的「每戶退200萬」事件。
近期與高興昌合組的「智匯方舟」團隊的國城建設，二家公司攜手擘劃亞灣特貿三南之南基地，該案如何定價，將成為市場風向球，國城建設總裁洪平森指出，「現在市場一片混亂，要怎麼定價還不知道，不過現在高雄已經出現7字頭了，此案的品質與地段又更好，未來推案就要再看台幣波動是否影響原物料成本，但應該不會見7這麼高啦！」
不過反觀高雄高總價住宅近期成交狀況優於過往，且不少富豪以現金購屋，國城建設董事長特助洪士庭也表示，過去高總價住宅長年被管制貸款成數，高資產族已經習慣了，累積多年實力之下，有需求的就買了，目前手上的豪宅「定潮」也是表現最為亮眼的個案。
不是崩盤而是冷靜期 自住者宜觀察
房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智指出，過去景氣熱絡時，不少代銷為了搶案，往往不惜拉高單價，但隨著市場逐漸冷卻，價格終究得回歸現實，近期中南部已有多個建案開出讓利姿態，不過這類產品多半不在市中心核心區，甚至部分基地位置具抗性。
他提醒，評估「降價」不應僅憑表面數字，更要考慮地段差異性。以蛋白區與蛋黃區相比，本就存在10~15%的價差，因此價格下修不一定代表全面回跌，而新竹以北的房價在過去幾年走勢相對穩健，目前市場回調的空間較小，要看到明顯讓利並不容易。「現階段應回歸產品本質，挑選適合自住的產品與具備區域支撐力的地段，自然能保有相對穩定的價值。」管清智強調。
