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破盤價成常態？其實你搶不到！建商讓利真相曝光
至於若房市真出現超過15%的跌幅，市場將出現劇烈反應。(圖/資料照)
近期網路瘋傳一張房產匿名群組截圖，內容直指台灣大型建商全面讓利15%至20%，引發買方高度關注、賣方不安，但這樣的資訊是否符合市場實況？好宅攻略老編管清智直言，房市降價不是喊喊就會發生，背後有其資金邏輯與市場運作機制，提醒大眾勿被簡化的數據誤導，陷入恐慌或過度期待。
管清智指出，台灣房市交易量低迷的主因並非價格，而是政策限縮資金流入，央行未鬆綁、銀行資金未釋出，即便房價下修，買方仍難以依靠現金大量進場購屋，也因此，縱使氛圍轉為買方市場，大型建商仍多依成本結構與工程進度規劃價格，不可能輕率全面降價，頂多祭出些許優惠刺激買氣，反映的是對市場機制的尊重，而非價格全面性鬆動。
管清智表示，市場也普遍知道，「15%是價格底線」早已成為建商與屋主心中的紅線，一旦價格調降超過15%，將面臨已購戶違約風險，嚴重衝擊交屋秩序與資金回收，因此，除非個案具特殊條件或急迫動機，大幅降價並不具有普遍性或連鎖效應。
管清智進一步說明，房價本身在同一建案內就可能因樓層、座向、格局等條件出現10%~15%以上的價差，這本就屬正常現象，並非降價徵兆，以近期討論熱度高的「台中烏日案」、「北屯機捷案」、「台南善化案」為例，市場只看「成交價」，卻忽略了個案的「價值定位」，如周邊環境、配套設施及公開時機等，都會影響最終定價與成交評價。
至於若房市真出現超過15%的跌幅，市場將出現劇烈反應。建商多會減緩推案、緩建甚至停建，改以「以盤待變」策略消化庫存；中古屋主則視財務狀況決定售屋節奏，高槓桿族恐成賣壓來源，潛藏讓價空間。不過，也只有在特定個案、特定條件下才有可能低於市價脫手，屬於「稀有物件」，一般市場難以複製。
他提醒，若想以「破盤價」進場，除非是20232年7月以前低價入手的預售戶，如今不想或無力交屋，才有可能釋出相對便宜的轉單產品，但這類物件不僅稀少，也多由建商優先收回，流入市場的機會極低。
回顧近一年半，房市因新青安熱絡一時，近十個月又因限貸政策急凍交易，造成市場起伏劇烈，他呼籲政策單位應避免一再反覆調控，否則只會加深市場對未來的不確定感。他也建議三種角色應各自應對當下市況：
對投資客而言，過去的槓桿紅利不再，應重新思考財務規劃與風險控管；對屋主來說，雖不急賣，但若有貸款壓力，仍應調整預期、回歸市場現實；而對剛性購屋族來說，當前正是「買方市場」的最佳進場期，有機會以合理價格入手適合產品，買在相對低點，就是長期勝出的關鍵。
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