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為何實價不見下跌？專家揭房價「虛胖」背後真相 兩縣市最嚴重
好時價表示，建商以「含裝潢」、「贈家電」等名目，將非不動產本體費用灌入總價，使實價登錄資料呈現價格「虛胖」現象。（示意圖、記者朱語蕎攝）
根據清華安富房價公布的5月房價指數，全國房價指數為211.58，年增3.03%，自2024年9月以來，年漲幅逐漸收斂，六大都會區房價漲幅全面趨緩，目前多數區域年增率跌至各自區域近5年來低點，同時低於4%，預售市場在2025年第1季預售交易量也驟減至1.1萬件，創4年新低顯示市場買氣明顯降溫。
雖然根據國發會最新公布的經濟景氣對策信號，2025年5月轉為綠燈，綜合分數為31分，代表國內經濟仍處於穩定階段，然而，房市卻出現明顯反轉訊號，整體市場氣氛轉趨保守。其中，房市買盤萎縮最劇烈者，當屬預售市場。
好時價表示，自2021年7月實施預售屋申報登錄制度以來，申報交易量在2021年第4季創下超過3萬件的高點，之後歷經震盪，2024年第2季再創歷史新高，達4.8萬件。然而自2024年第3季起急轉直下，2025年第1季僅剩約1.1萬件，創下4年來最低紀錄。
區域表現方面，2025年第1季六都及新竹縣市預售交易案量全面下探，與去年同期相比，萎縮幅度最大者依序為新竹縣市、高雄市及台中市，年減幅皆逾75%。個別行政區如新竹縣竹東鎮、高雄市三民區、仁武區，交易量更暴跌逾9成，例如竹東鎮僅成交13件，較去年同期大減96.7%。
好時價表示，市場冷卻與政策管制密切相關，自2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資型買盤明顯退場，市場轉由首購與自住需求主導。
購屋者對於「現在不買，未來會更貴」心理不再，加速房市由賣方轉向買方市場，但在部分新推個案中，仍可見建商以「含裝潢」、「贈家電」等名目，將非不動產本體費用灌入總價，使實價登錄資料呈現價格「虛胖」現象，容易誤導消費者對房價走勢的判斷，這種情形尤以基隆市與新北市最為常見。
好時價提醒，在預售交易量驟減的市場下，購屋人更應審慎評估契約條款，釐清成交單價中是否涵蓋附加費用，避免高估房屋價值並加重負擔。
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