年齡加屋齡超過85就GG？「這族群」買老公寓恐遭銀行打回票

老公寓雖總價相對親民，但對高齡購屋族來說卻不一定買得動。(圖/台灣房屋提供)

老公寓雖總價相對親民，但對高齡購屋族來說卻不一定買得動。根據統計，50歲以上族群購買30年以上老公寓的比例不到兩成，70歲以上更低於0.5%。除了無電梯不利居住外，銀行對「年齡加屋齡」的審核限制，更讓不少人連貸款門檻都跨不過，成為購屋卡關的隱性痛點。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，50歲以上的退休族，財富收入有一定程度，早年持有的老公寓也都增值，不過考量老公寓多無電梯，不利高齡居住，如購屋預算充足的情況下，多半會以有車位的大樓產品為優先，因此人生下半場逐漸出現「賣公寓，換大樓」的換屋規劃。

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此外，部分銀行核貸設有內規，貸款人年齡加上屋齡以不超過75~85年為原則，市場中古公寓屋齡多在30年以上，貸款人年齡如超過50歲以上，較容易在銀行核貸條件上卡關，相對不易吸引高齡者進場。

李家妮指出，內政部規劃於2025年第4季推出「老宅延壽機能復新計畫」，針對屋齡超過30年、樓高4至6層且經初評結構安全的集合住宅，提供修繕經費補助，其中包含加裝無障礙設施、立面修繕等項目，有助讓長者無須面臨換屋壓力、青年也能回流居住，推估也將影響老公寓結構性買盤再變化。

住展雜誌發言人陳炳辰則表示，公寓產品其實有樓層別的不同效益，倒不一定都為劣勢，低公設比常成為主要優勢外，一樓若有庭院、獨立出入口、營業用店面功能，則更為多元而豐富其價值，其餘樓層可能在三樓以下會較無爬樓梯的困擾，也會成為優點。

陳炳辰認為，五樓有時可以稍有景觀與隱私性，加上不會有樓上鄰居生活起居的可能干擾，亦會是樓層特色，要是地段不錯的四層樓公寓會容易有危老都更吸引力，也是挑選公寓時可注意的地方。

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