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青龍國內冷外熱兩樣情 專家點出：這些買盤開始出走了
桃園市青埔地區是近年指標房市熱區之一，不僅供給量大、房價也迅速飆漲，然而
即便交易量腰斬見骨，青埔房價仍未出現明顯修正，高點甚至逼近8字頭。(圖/台灣房屋提供)
自限貸令後，當地房市陷入「建商不推、房價不跌、買方不來」的三不困境，根據實價登錄統計，A17至A19站周邊去年上半年預售交易量合計約1100多戶，今年同期則驟減至160多戶，年減幅超過八成，顯示在大環境衝擊下，買氣嚴重低迷，市場如同一灘死水。然而，即便交易量腰斬見骨，青埔房價仍未出現明顯修正，高點甚至逼近8字頭，成為買方卻步的主因之一，而青埔特區內冷外熱的房市兩樣情正式浮現，專家點出，買盤開始出走，是受到總價壓力、產品性價比等多重因素影響。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，青埔因高鐵特區發展與多項大型建設題材加持，推案量在過去幾年不斷堆高。根據591新建案統計，2024年上半年線上公開8案、共計1249戶，但下半年受限貸令影響，僅公開2案、共69戶，顯示建商觀望情緒濃厚。2025年上半年雖有回升，公開8個新案、總量體840戶，但仍較2024年同期減少逾三成，整體供給規模持續萎縮。
來人數與銷售狀況也反映市場的冷卻，2024年上半年新開案平均每週來人僅剩9組，雖銷售率尚可達70%左右，但下半年實施限貸政策後，來人數下滑至3組、銷售率僅剩15%，2025年上半年略有回溫，新案平均來人約8組、銷售率約21%，但整體買氣依舊疲軟。從在售個案來看，截至今年第二季，案件總數僅較第一季少一案，但總戶數也下滑近一成，交易市場仍顯冷清，政策效應持續發酵。
儘管市場明顯轉冷，價格卻依舊堅挺，青埔主力生活圈如A17領航站周邊，新案已坐5望6；A18桃園高鐵站與A19體育園區站的預售成交均價近一年也站穩6字頭。其中，A19生活圈的預售案「耑鑄」近一年成交價約66.53萬元，2024年上半年實價登錄亦揭露一筆頂樓戶成交價達70萬元。至於A18生活圈的「力璞水御－耘山」，近一年成交均價為75.09萬元，2025年上半年也出現一筆單價逼近8字頭的頂樓戶，達79.05萬元。
2021至2023年間，青埔預售市場熱度高漲，推案量快速累積，預計2025年將迎來一波大型交屋潮，建商需留意政策變動可能帶來的違約風險，限貸政策上路後，雖仍有自住型買盤支撐，但貸款成數限制與財務壓力，使得購屋族轉趨觀望，建商也多選擇延後公開、保守推案，以待市場回溫。
與青埔核心區市況低迷形成對比，外圍地區房市則悄然升溫。相較於青埔高價，外圍甲建建案開價落在每坪30~40萬元，吸引不少購屋族關注，這些建案多主打車程約10分鐘可達桃園高鐵站與機捷系統，同時仍能享有青埔生活圈與建設資源，此外根據市調，甲建貸款成數普遍可達8成，但仍需評估個人信用狀況。
「新潤潤青」專案經理范國軒表示，對於經財務評估後可負擔的購屋族來說，願意以距離換取價差，新建案開價普遍落在每坪35萬元上下，對比青埔核心動輒6、7字頭單價，單價相差20~30萬元，吸引不少對總價敏感的買盤轉向。
主要客群多為青埔外圍區域客或有就業地緣關係的自住型買方，選擇距青埔5～10分鐘車程範圍的產品，代表建案包括「新潤潤青」等，皆是當地近期討論度較高的外圍新案。
展望2025年下半年，若貸款條件持續緊縮，整體經濟環境又無明顯回溫，建商在推案策略與購地腳步上，恐仍維持保守。除非市場出現明顯讓利，否則交易量要大幅回升難度仍高，青埔市場恐將持續維持「量縮價撐」的僵局。
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