老房被颱風損毀先別拆！「一關鍵」可讓土地價值漲3倍

颱風造成不少中南部老宅毀損。（記者王姝琇攝）
近期的丹娜絲颱風將中南部許多老房屋屋頂掀翻，讓許多老人家苦不堪言，專家提醒，有些老房子如果屋頂沒有全毀，別急著拆除，倘若這些老宅，建築時間夠早，可能是農地加計法定空地後更正編定為建地的墊腳石。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，因為全國各縣市非都市土地編定公告時程不同，所謂更正編定是指更正編定管制實施前原有的既存狀態。當時全國非都市編定公告時程不ㄧ，以台南市為例是民國65年6月1日公告實施，所以在這個時間點之前，某農地上存在舊有的老式三合院或是建物，就可以主張更正編定，還可以加計法定空地後更正為建地，其餘部分仍是農地。
另外一種情形是民國62年12月24日內政部訂頒「實施都市計畫以外地區建築管理辦法」對於田地目及指定地區實施限建。若是田地目，且為1-8等則者，該農地上舊有建物就必須於62年12月24日之前就存在，才可以主張辦理更正編定。
鄭文在說，一般證明文件有航照圖、房屋稅籍證明、戶籍證明、用水、用電證明等。而且該房屋用途必須為住宅使用，如果是倉庫、豬舍、雞舍或是非住宅使用都不會核准。更重要的是現場會勘實測認定，如果建物非舊有建物，已經拆除改建者，就會不合規定，無法申請更正編定。
什麼要主張更正編定？鄭文在說，因為建地和農地的價格差異很大，位於不同的區域，可能有3～5倍的價差，甚至更高。
他提到，有個案的土地位於新北市，老宅屋況保持良好，於民國54年間建築完成，並且完成設立戶籍，依照內政部62.12.24台內營572056號函符合更正編定之土地，按非都市土地使用管制規則第9條規定，甲種建築用地建蔽率為60%，所以合法房屋的面積如果是60坪，更正編定後，加計法定空地就是100坪，當然現場還有部分建築物，當雞舍及豬圈使用，因為要件不符，無法計入建蔽率，是比較可惜的地方。
由於這些老房屋都是阿公或是阿祖級的老宅，年久失修很容易受到颱風的破壞，鄭文在表示，國土計畫法最晚到120年4月30日才正式上路，如果農地上有類似的老宅存在，不妨利用這個時間趕快辦理，別等下一個颱風來襲吹垮屋頂，損害權益。

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