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房市急凍暗藏危機 但法拍都失色專家揭露其玄機
全台法拍新案件占比下滑。市場冷清。
在房市交易持續降溫下，連向來被視為市場寒暖指標的法拍市場也不見亮點，最新統計顯示，全台今年至8月11日新流入案件占比全面下滑，甚至有法院整周不開標，然而在整體市場低迷中，台中輕屋齡物件卻逆勢增加，搭配交屋潮與雙貸族創新高的壓力，透露市場暗流正在醞釀。
根據最新法拍統計，2025年至8月11日全台新流入案件占比為30.7%，低於2024年同期的32.35%，不僅未見攀升，反而持續走低。六都占比也同步下滑，桃園由去年高點43.45%降至35.96%，台北由40.82%降至35.46%，台中由38.81%微減至37.79%，台南以25.75%為最低，高雄則由40.51%大跌至31.94%。
占比全面下滑 甚至有法院整周不開標
過去房市轉冷時，法拍市場新案比例往往上揚，反映市場壓力，但今年數據卻呈現一致下修，顯示賣方雖面臨讓利壓力，仍盡力避免走到法拍程序，市場供給與成交量同步收縮。寬頻房訊發言人徐華辰分析，目前房貸違約案件並不多，原因在於部分法拍抵押物並非由第一順位銀行提出，而是來自民間二胎借貸的斷頭案件，「隨著政策收緊、銀行貸款困難，這類案件雖有增加，但整體量不高，甚至有法院整周沒有開標。」
然而，在冷清的大環境中，台中輕屋齡物件卻出現異軍突起的現象，統計顯示，根據寬頻房訊統計，光是今年前5月台中屋齡10年內法拍案件達19筆，較2023年、2022年的7筆成長逾2倍，2024年同期則為14筆，顯示上升趨勢明顯，徐華辰指出，這些案件多因民間借貸利息壓力無法償還，或與詐騙案相關，以往法拍多為老屋或持分物件，偶有大型標的，如今新成屋也進場拍賣，反映貸款收緊與買氣急凍正改變市場結構。
徐華辰指出，前幾年貸款利率低、信用管制寬鬆，因財務問題或繳不出貸款進入法拍市場的案件相對少，但近年政策趨嚴、銀行放款收緊，部分新大樓所有權人轉向民間借貸，當高利息難以負擔，就會依程序進入法拍，顯示結構性壓力正在累積。
交屋潮與雙貸族飆高，資金壓力升溫。
交屋潮壓力＋雙貸族飆高 市場暗潮未歇
除了法拍市場變化，整體供給面壓力同樣不容忽視。內政部統計，2025年上半年全台住宅使用執照核發量近7萬宅，創2006年有統計以來同期新高，台中市更以年增32.7%奪下六都冠軍，也是1999年有統計以來最高，觀察這波交屋潮源自2020~2022年疫情期間的推案熱潮，當時台商回流、資金寬鬆與自住買盤積極進場，共同推升推案量。
然而，如今交屋潮正好撞上限貸令，不少買家面臨貸款成數下修或貸款條件嚴苛，若屬《平均地權條例》修法前購買者尚可轉約，否則只能直面違約壓力，長期而言，這將對市場穩定性造成不小影響。
金融端的資金壓力也在攀升，根據聯徵中心統計，全台同時持有房貸與信貸的「雙貸族」人數，今年4月已達39.8萬人，創歷史新高，較6年前增加10萬人，自2012年有統計以來，歷年4月雙貸族人數多落在28~30萬人之間，但自2020年起逐步攀升，並在2020年後突破30萬大關。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，房價持續高漲，使不少購屋族選擇以信貸補足頭期款，雖然近期限貸令讓此類方案減少，但股市投資風氣盛，也吸引部分有房族再借信貸加碼投資。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨則提醒，下半年除了全球地緣政治、關稅變數，央行第七波選擇性信用管制上路也讓房市前景更不明朗，過去不少房貸族透過房屋增貸或信貸加槓桿投資，若遇股市下殺或房市翻轉，尤其在利率攀升、銀根持續緊縮的情況下，資金壓力將顯著升高，「必須保守應對，避免陷入財務危機。」
央行管制造成近期房市冷清，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，每當房市低迷到影響金融穩定時，央行都會採取措施。前波2016年房市低點時，剛好是近年台灣房市谷底，當時央行放寬豪宅以外的信用管制，加上後來台商大量回流下，台灣房市就快速復甦，房價也出現大漲，因此，看房市是否落底，看看央行何時鬆綁管制也是關鍵。
2025年以來不見法拍屋量大增，但雙貸人數卻大增後市值得。
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