父母贈與房屋悔不當初？專家：只要繳「這種稅」就能討回來

一名母親在8年前將房屋贈與給3名子女，各自持有三分之一所有權，近期因擔心房屋被變賣或抵押，決定與子女協議返還。(圖/資料照)

近年不少父母基於愛心或節稅考量，會提前將房屋贈與給子女，但若日後擔心子女處分不當，想取回房屋，往往會遇到法律與稅務問題。正業地政士事務所所長鄭文在指出，若父母與子女雙方合意返還，並不需要透過法院判決或調解，只要依循民法規定解除贈與契約，再辦理返還登記，就能讓房屋回到父母名下。

實務案例顯示，一名母親在8年前將房屋贈與給3名子女，各自持有三分之一所有權，近期因擔心房屋被變賣或抵押，決定與子女協議返還，子女願意返還後，母親便面臨要用什麼方式處理的問題。若以買賣方式辦理，母親必須提出金流購買子女名下持分，對長輩而言並不實際；若以贈與方式返還，雖可免去金流，但需繳納契稅、贈與稅與土地增值稅，負擔仍不小。

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鄭文在表示，根據內政部規定，已完成贈與登記的土地，若依民法規定合意解除贈與契約，不需再簽訂公定契約書，且免徵契稅，至於贈與稅部分，因現行免稅額為244萬元，若返還房屋與土地的移轉現值未超過免稅額，也可免課贈與稅。換言之，在此情況下，僅需繳納土地增值稅，雖然必須承擔公告現值調整後的稅負，但未來若母親再出售房屋，土地移轉現值將重新計算，等於「提前繳納」，並不會額外吃虧。

鄭文在提醒，父母若有意將房屋贈與子女，應事先考量子女的財務與婚姻狀況，並評估是否具備理財能力。若擔心日後爭議，除了可透過附條件或附負擔方式限制子女處分，也可預留返還空間。雖然合意返還有合法管道，但程序繁瑣且仍需繳納土地增值稅，對長輩來說仍是一筆負擔。因此，建議民眾在處理房產移轉時，應向專業地政士或稅務顧問諮詢，提前規劃，才能兼顧資產傳承與居住保障。

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