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房市活水來了! 首購族重獲「無敵星星」下半年市況有轉機？
全台房市自去年9月信用管制後，急速冷卻。
行政院於4日拍板確定將「新青安」方案排除在《銀行法》第72-2條不動產放款比率限制之外，同時回溯至今年9月1日，另外也宣布將原有出售房屋期限，放寬延長到18個月，被認為是為近期停滯的房市買氣注入活水，也讓下半年市況可能有所變化。
在行政院院長卓榮泰喊出希望金融「水龍頭開大點」後，央行即在9月初宣布，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」排除在《銀行法》第72-2條之外，以確保銀行信用資源可用於無自用住宅青年之購屋貸款；臺灣銀行也跟著宣布，即起針對無自用住宅的購屋族群，將「收支比率」審核基準由原本的200%調降至180%，幾項新策可望讓近期房貸之亂有所舒緩，也是房市久違的好消息。
從去年9月央行祭出第七波信用管制後，全台交易急速冷卻，銀行貸款排撥問題也自去年延燒至今，觀察今年第二季聯徵中心平均核貸利率達2.41%，為聯徵中心資料統計以來的最高點，而平均核貸成數也一路走低，凸顯這一波「限水」，已導致購屋成本持續增加，也讓民眾購屋意願減少。
央行此次排除新青安在《銀行法》第72-2條不動產放款比率限制之外，可望增添房市活水。
排撥卡關有望舒緩 首購族鬆口氣
其實從據聯徵中心統計可發現，今年第二季國人新增房貸的金額平均已超過千萬元，銀行資金吃緊情況可見一斑，相較10年前同期平均每筆貸款金額已多出300萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年沒聽過銀行資金如此吃緊，只有個別銀行因為放款太多踩煞車，這次則是在政策後整體房貸吃緊，反應市場房貸供不應求，銀行房貸利率與手續費用都拉高。
曾敬德分析，市場資金吃緊背後原因很多，包括房價大漲後每戶貸款金額增加、過去使用寬限期加上30年期房貸本金回收速度慢、房市大多頭開發商積極借錢開發與進入大量交屋潮等，央行也調高兩次存準率回收市場資金，尤其銀行的自主管理政策等，都導致市場上資金相對吃緊。
在央行將貸款排除在房貸額度後，對銀行而言，也是一大鬆綁，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，對排隊卡關的購屋族而言，是天降甘霖，後續申貸排撥及額度緊繃的問題，可望緩步改善。
但是否能讓停滯的買氣起死回生？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，行政院想出這招，在目前銀行找不到存款的狀況下，確實是一劑強心針，不過一方面新青安只有在公股行庫，二方面是央行選擇性信用管制的壓力下，目前名下沒有房屋的購屋人重新獲得「無敵星星」，能在銀行面前有點空間。
只是因為目前房價不低，加上利率突破2.5%，自用客戶能貸款頂多解一下燃眉之急，並提振信心，若能因解決流動性讓目前膠著市況活起來，房價落底頗值得期待，但是此作為是否會讓好不容易下修的房價趨勢重新拉上，市場後續動向值得留意。
房價盤整修正 專家籲：勿藉此拉抬價格
寶和建設執行副總經理王董騏認為，短期內放貸資金增加仍然有限，目前僅能說信心面回溫作用大於實際面，他認為在房價基期不斷提高下，央行未來應考慮適度放寬不動產放款比例，避免房市資金受到大幅限制。
房市趨勢專家李同榮則直言，政策選擇性鬆綁，可解自住客燃眉之急，同時促使交易量增加，但不會影響房市走勢大格局，也不足以影響下修中房價，李同榮表示，市場仍有隱憂，若業者對房貸選擇性鬆綁政策過度樂觀，甚至藉機炒作房價，將只會帶來負面效果。
面臨交屋潮來襲，貸款問題間接造成房市交易不順。
他表示，目前遇上交屋潮加上被迫開工潮，未來1年供給量大增，若藉此抬高價格，房價不但拉不上，也可能不上反下；另外，現階段基本面與技術面不佳，若是市場不能順應跌勢反而做掙扎，藉利多炒作，只會拉長下修調整期，並延長止跌的復甦期。
李同榮表示，面對停滯的買氣，業者應做適度的售價調整，才能吸引觀望買盤積極介入，因為政府短期政策面絕對不會允許房價再有上漲機會，一旦市場藉機炒作，反而可能帶來政策關注而進行打壓。
李同榮指出，新青安房貸鬆綁雖有助房市交易量增加，但在這波下修幅度未達滿足點之前，交易量很難大幅提升，也就是說，房市下跌趨勢中必經「殺價取量」階段，才能改變跌勢而進入「量增價穩」止跌階段。
多屋族未鬆綁 市場資金量有限
從近1年預售屋實價登錄來看，自央行於去年9月上路第七波信用管制措施掀起「金龍海嘯」，至今滿1年，全台大部分縣市預售案價格仍是上揚，僅有二縣市出現價格反轉，不過，部分高價位市場已進入盤整，市場的確呈現緩跌格局。
張旭嵐提醒，銀行法額度採計的定義放寬，不等同於實際申貸條件放寬，房貸放款仍受到信用管制的約束，所以多屋族的貸款成數限制並未鬆綁，且只有今年9月以後的新青安放款不計入天條上限計算，並非過去1年多將近兆元的新青安貸款通通不計，所以短時間內能釋出的資金量不會太多，對房市交易價量的影響有限。
曾敬德表示，過往資金寬鬆時常聽說銀行的爛頭寸，從2009年金融海嘯後，國人已經太習慣低利的資金寬鬆環境，但央行連續性升息後也明確指出資金面趨於緊縮，這一次經驗會讓購屋人知道，房貸環境是會改變的，尤其購買預售屋時，一定要留意是否會面臨貸款成數變化的問題。
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