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房貸不易現轉機 換屋市場回歸自住需求 掌握四大支柱 聰明購屋避踩雷
北投捷運生活圈周邊公園綠帶環繞，步行範圍涵蓋薇閣小學、幼華高中等優質學區，結合靜謐居住環境與高規格的生活機能。(圖:信義代銷提供)
隨著近期新青安貸款的鬆綁，為市場注入一股暖流，市場焦點逐漸從短期投資轉向長期自住需求，對追求更佳生活品質的換屋族群而言，此刻正是審慎評估、選擇優質標的的好時機。多位房產專家建議，房貸壓力緩解後，首換與換屋市場也將回歸常軌，聰明購屋宜掌握地段、學區、未來建設與建築品質等四大支柱，成為提高居住品質與房產保值利基條件。
房貸漸朝鬆綁方向 穩住首購族信心面 換屋市場待接棒
行政院9月初拍板，將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制之外，有意減緩近期民眾申貸排撥情況，新青安上路後貸款總金額逾9900億，放寬後也助於緩解貸款不易須排撥窘況。
根據統計，自2023年8月新青安政策上路以來，新青安已累計核貸近13萬戶、金額逾9,900億元，其中七成以上借款人為40歲以下青壯年族群，過往新青安申貸高峰約落在2024年第二季，當時適逢房市買氣高漲，加諸新青安優惠確實利多頗大，令新青安貸款量體大增，惟之後隨著央行第七波信用管制措施上路，房市趨緩且排撥情況嚴重，新青安申貸量體逐步下滑。
聯徵統計顯示，今年第二季平均房貸金額為1018萬元，新增房貸件數為3.98萬件，不過2024同期平均房貸1016萬元，新增房貸件數高達6.5萬件，顯見去年上半年管制前房市交易量大增，也讓市場資金快速流往房市，對比2016年第二季平均房貸金額僅708萬元，10年間每件多出310萬元，房價大漲每件金額貸得更多也是原因之一。
台中七期的高端生活格局已從成熟邁向再進化，也正式穩居中台灣最具國際化與含金量的核心生活圈。(圖:業者提供)
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年沒聽過銀行資金如此吃緊過，只有個別銀行因為放款太多踩煞車，這次則是在政策後整體房貸吃緊，反應市場房貸供不應求，銀行房貸利率與手續費用都拉高，市場資金吃緊背後原因很多，包括房價大漲後每戶貸款金額增加、過去使用寬限期加上30年期房貸本金回收速度慢、房市大多頭開發商積極借錢開發與進入大量交屋潮等，央行也調高兩次存準率回收市場資金，尤其銀行的自主管理政策等，都導致市場上資金相對吃緊。
信義代銷指出，輝達效應著實已讓近期冷淡的房市泛起漣漪，顯示台灣AI科技主角已正式在北台灣啟動；未來隨著北士科的逐步成熟，及捷運環狀線的積極規劃與動工，皆可預期讓台北市核心有所變動。北士科因其交通便利、極具優勢的地理位置，且相較於內湖科技園區與南港軟體園區，尚有開發空間，無疑是大台北科技發展的最後關鍵拼圖，勢必將讓北投、天母居住聚落回歸熱情，社子、關渡、淡水等周邊房價低基期區域亦備受矚目一路受惠，進而推動台北移居新趨勢。
而高鐵桃園站位處大園和中壢交界的青埔A18特區，近年因受到雙北外溢效益影響，成為桃園房市熱點，區內除了擁有雙鐵交會外，也同時與全台有史以來最大的開發計畫「航空城」為鄰，周遭還有華泰名品城、IKEA、XPark、置地廣場等商場，誠品更宣布近5000坪獨棟大店將在2028年底於青埔登場，區域建設利多話題不斷。
中南部重大建設區 輕豪宅仍夯換屋市場蓄勢待發
台積電在嘉義科學園區將設立二座先進封裝廠，華泰名品城OUTLET也確定進駐嘉義高鐵特區，帶動區域房價坐3見4。
台中最受注意的七期重劃區，早已擁有新光三越、大遠百、誠品480、老虎城等大型百貨商場，並匯聚「鹽之華」、「Forchetta」等米其林級餐廳，高端生活機能早已成型。而今年，從頂級住宅、國際飯店、摩天商辦到高端餐飲娛樂，更進一步全線展開，在國際品牌、高端住宅與關鍵基礎建設三大軸線齊發下，七期的高端生活格局已從成熟邁向再進化，也正式穩居中台灣最具國際化與含金量的核心生活圈，成為多金換屋族購屋置產優選區。
清景麟集團創辦人林聰麟分析，近年來南部地區高鐵熱門站區包含嘉義、台南、左營站的發展迅速，台積電在嘉義科學園區將設立二座先進封裝廠，目前除了台積電進駐外，華泰名品城OUTLET也確定進駐嘉義高鐵特區，預計2028年開始營運，當地房市備受看好。由於嘉義高鐵特區也因開發的時間較晚，區域內新建案較稀少，房價坐3見4。但對於首購族而言，要進駐蛋黃區也可選擇地上權住宅，以70年使用角度分析，以區域約6、7折行情購屋，能夠長期享有充裕生活機能且經濟負擔壓力較低，這也是當前聰明購屋的一條重要管道。
具備地段稀有性、重大建設題材與品牌建商撐腰的核心區域，房價表現仍具韌性。
不少業者也表示，南二都蛋黃區仍是房產保值或長期增值的優選區，例如台南市東區平實重劃區，因周邊緊鄰國賓影城、高雄榮民總醫院臺南分院與國立成功大學校區商圈，目前在平實轉運站開發與未來還有捷運藍、綠線在此交會，燙金地段被視為蛋黃中的蛋黃區。區內推案以大樓產品為主。
北高雄漢神巨蛋百貨生活圈則異軍突起，輕軌成圓後交通更便利，加上博愛大順路口興建中的富邦綜合商業大樓將設置漢神百貨三館，以鄰近捷運R13與R14站、漢神巨蛋百貨，與市中心地段稀有性的支撐下，逐漸成為買盤與建商的新焦點。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，對於真正具備地段稀有性、重大建設題材與品牌建商撐腰的核心區域而言，房價表現仍具韌性。未來房市將更趨向M型分化，核心地段、頂規產品仍具價格韌性與保值性，而周邊蛋白區域與規模較小建商若無明確差異化，將面臨去化壓力。
房產達人帥過頭指出，對許多家庭來說，子女的教育是不可妥協的優先順位，學區是房產保值的定心丸，尤其總量管制的明星學校，入學門檻極為嚴格，要求學生與家長需共同設籍長達六年，才能取得第一順位資格。因此當前有自住與換屋需求的家庭，應把握房市平穩的時機，為家人選擇一個能夠長久安心居住的理想好宅。
同時在看不見的建築品質上，社區大樓能夠申請「耐震」、「綠建築」、「智慧建築」三大標章，也代表著更安全的結構、更節能環保的環境，以及更便利的社區管理，更是建商品牌信譽的直接體現。
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