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限貸令管不到！融資公司成貸款漏洞 地政士揭「土地交易」亂象
在央行信用管制下，地政士表示不少土地買方改向三大融資公司辦抵押貸款，提醒賣方要注意。
土地買賣價格高，按照目前第7波信用管制的規定，若賣方沒有抵押貸款，買方的銀行貸款應該是5成，其中1成要買方未來動工時才能撥款，也就是買方想要買這筆土地，自備款應該要支付該筆土地買賣總價的6成，才能順利完成過戶及點交。但有買方為了更高的貸款成數，選擇三大融資公司（中租-KY、和潤、裕融），竟然成為貸款漏洞之一。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，高額的土地買賣案件，為了交易安全，會建議輔以銀行的「履約保證」或是「價金信託」保障交易安全，通常辦理貸款的銀行也從善如流，配合買方的撥款指示書，或是撥款委託書將買方辦理的80%銀行貸款撥入履約保證專戶或是價金信託專戶，避免買方利用2成自備款，騙取8成銀行貸款。
而在央行第7波信用管制之下，讓鄭文提到日前有個土地買賣案件，賣方完全沒有抵押貸款存在，所以按照目前第7波信用管制的規定，買方的銀行貸款應該是5成，其中1成要買方未來動工時才能撥款，也就是買方想要買這筆土地，自備款應該要支付該筆土地買賣總價的6成，才能順利完成過戶及點交。
偏偏上有政策，下有對策，鄭文在說，買方找到市場上三大融資公司其中一家辦理抵押貸款，該公司擬承貸買方80%抵押貸款，並出具核貸通知書在案，賣方照會該融資公司後，確認買方可以取得該8成抵押貸款，安心的簽立買賣契約書，並開始辦理過戶及貸款事宜。
由於該融資公司因為不受中央銀行管控，所以所有的商業行為以他們融資公司為優先，視賣方權利為無物，正常的銀行貸款撥款程序完全顛覆買賣登記手續。
首先，買方需要辦理貸款，鄭文在說，正常的登記程序是買賣和抵押權設定案件，併案送地政事務所辦理登記。也就是當過戶完成時，買方的抵押貸款也完成了，只要銀行把尾款撥款進入履保帳戶或是賣方帳戶，但是融資公司卻要求併案連件第3件信託登記一併辦理登記。
原本如果過戶設定完成，買方賴皮不撥款，可以透過尾款擔保本票將該土地聲請法院扣押後，透過訴訟返還所有權保障交易安全。但是過戶同時併案信託給該融資公司指定的信託公司，如果買方拒不支付尾款，尾款本票失所附麗，跟本無法扣押該土地，更遑論強制執行。
當然融資公司以保障他們的債權為優先，但該擔保品是因為買賣移轉案件才會成為融資公司的擔保品，並非借款人的自有資產，買方無權處分辦理信託登記。
鄭文在建議，市場上的三大融資公司，辦理類似土地買賣貸款案件時，應該參考坊間銀行貸款的作業模式，先辦理買賣及抵押權設定，等到尾款撥款後，再辦理公司的信託案件，不該置賣方的權益於不顧，畢竟這是買賣案件，非買方自有資產的處分。
若買方和該融資公司有其他債務尚未清償，或是產生遲延、違約等情事，買方利用這買賣流程，請君入甕列為買方擔保品，再來一個金蟬脫殼，對於賣方的尾款也不用付款了，對於融資公司的貸款也清償了，那這樣賣方權益誰來保障？鄭文在建議主管機關金管會是否該管一管，保障不動產交易安全。