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逾320個建案同步開跑 年底房市優惠戰開打
興富發「悅讀耶魯」開出真降價第一槍，價格回到2022年震撼市場。
自去年央行第七波管制後，房市買氣明顯降溫，各地建商為了衝高成交量，紛紛祭出各式促銷方案搶客，包括贈送家電、精裝修、超低自備與貸款補貼等優惠齊發，戰況最激烈的當屬桃園與台中地區。
根據市調單位最新統計，六都暨新竹縣中，共有328個新案祭出送家電、家具，甚至送裝潢等優惠方案，其中多數集中於外圍蛋白區；以中南部來說，超過150個新建案推出各式促銷活動，市場競爭激烈。
隨著市場來客轉淡，案場無不卯足全力吸引買方注意，近期市場上的促銷方案大致可分為三種類型，首先，是從資金面下手的貸款與低首付優惠，透過降低買方的購屋門檻來刺激成交；其次，是以裝潢、家電等形式進行的「隱性讓利」，讓消費者感受到額外附加價值；最後，則是真正回調價格的「實質降價」，也就是直接把單價壓回前幾年的水準，這類降價通常最能有效帶動市場買氣。
降價促銷最有感 貸款補貼吸引首購族
在貸款方案方面，海霸王集團位於桃園觀音草漯重劃區的指標案「帝王德莊」，推出「貸就補」購屋專案，主打「海霸王挺你」，針對名下無房無貸、具有新青安資格的首購族，如果透過專案銀行貸款成數不到八成，建商會直接補足貸款成數至8成，並提供長達7年的清償期限，同時搭配多種實品屋產品供消費者選擇，鎖定首購族為主力客群。
負責銷售「帝王德莊」的美學生活置業行銷服務部副理林柏宗指出，「貸就補」的推出，是海霸王集團眼見房貸排撥時間拉長、青年購屋壓力大、資金調度不易的情況下，主動推出的配套措施，讓年輕買方能夠更順利完成購屋流程。該專案在10月4日正式公開後，立刻引起不少買方青睞，也成為近期市場話題焦點之一。
除了貸款優惠之外，各地建商也祭出各式各樣的加碼優惠來吸引消費者，高雄地區尤為明顯，當地建案「和紘大景旭」推出下訂即享全室冷氣，讓買方能立即享受完善居住機能；「京城天湖」則主打設計師級精裝，標榜「買房直接住到位」，免去裝修等待時間；鳳山案「愛上鈺璽」更打出「房子你住、利息我付」的限時優惠，強調購屋初期的資金壓力由建商協助分擔，吸引自住族關注，但消費者仍需要注意活動時間及名額，詳情以現場為主。
央行第七波信用管制後，直接從房貸源頭斬斷買氣。
台中地區的促銷力道同樣不小，「鑫鈺知境」主打1~2房全室精裝產品，直接省去裝修費用，詳情及截止時間需洽現場；位於龍井「新光田特區」的「櫻花向上之櫻」，近期來客量連續超過10組，中秋連假期間每天約有5組預約，主打單層四併、26~44坪產品，總價958萬元起，再搭配限量櫻花家居贈品活動，反應相當熱絡。
此外，位於台中捷運綠線市政府站附近的「達麗拾穗」則祭出訂簽8%起、限量工程期零付款方案，吸引許多自住與換屋族趁連假進場了解產品與付款條件，顯示市場對於具長期發展潛力的核心地段仍有一定信心。
位於土城國中旁的新案「松陽馥麗」，則以訂簽48萬起，再送全室名家裝潢，加上首批簽約贈送電視、冰箱、洗衣機三機家電的限量活動，開案逆勢掀起風潮。桃園大有特區新案「安曼莊園」則打出「新潤超青安3.0」口號，訂簽28萬起、含開工款合計8%起，主打「超輕總價、超輕自備、超輕付款」三合一策略，案量達135億元，成為市場矚目焦點，新聯陽實業董事長特助洪承表示，全案工期約5年，總案量達135億元，目前已開放預約，市場反應相當熱烈，顯示即便在市場降溫的情況下，只要產品條件夠好，仍有不錯的買方支撐力。
除了促銷與貸款補貼外，市場也開始出現真正的價格鬆動，最受矚目的案例來自上市建商興富發(2542)集團，位於台南九份子重劃區的指標建案「悅讀耶魯」率先開出讓利第一槍，推出限量40戶、每坪31.9~35萬元震撼價，較周邊行情讓利約兩成，價格直接回到2022年水準，在中南部市場投下震撼彈。
「悅讀耶魯」專案經理吳將廷表示，九份子重劃區區內平均價格落在4字頭，這次以最低31.9萬起的價格釋出40戶也吸引大批首購族群關注。
專家：真降價最有效 貸款仍是市場關鍵
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，促銷手法雖然百百種，但真正能刺激買氣的仍是價格，「價格真的有降，就可以刺激買氣，真降價客戶就會買單。」相對來說，裝潢、家電等隱藏式降價效果並不顯著。
至於低首付與優惠付款方案，何世昌也提醒買方必須理性看待。「不是低價就好，還得要看建案條件，像是地段、產品、品牌，千萬別一窩蜂搶進。」
他進一步分析，這一波房市修正與過去不同，央行從資金面斬斷，讓消費者即便購買預售屋，最終仍會面臨貸款問題，雖然近期業者在貸款方面推陳出新，但市場上資金其實並不短缺，問題在於買方信心不足，房貸面仍是市場最大的變數，何世昌強調，目前市場觀望氣氛濃厚，除非價格真的打到八、九折，否則買方仍會保持猶豫態度。
建商促銷戰開打，從貸款補貼、送裝潢家電到實質降價，各類優惠齊發搶買氣。
住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，房市冷而讓建商促銷手法五花八門，包括低首付、附裝潢、客製化付款，以及近期更有先入住再付款的購屋方式，另在抽黃金、汽機車等方式也是炒熱市場的常見狀況，其中在付款上較有彈性，或是購屋享有裝潢等實質效益當然還是最受關注，不過需要注意的一方面是提供的裝潢是否在選材、品項上有其CP值，若都相對廉價恐怕居住品質仍打折扣。
另一方面當然是付款的彈性化不代表價格的弱化，陳炳辰認為，要是為建商公司貸款的變相方式，也得注意利率的拆算，且還可能被銀行認定入收支比，影響後續與銀行的貸款，又在優惠付款期後，有無能力負擔暴增的房貸，或是能符合期望找到買方，都有未來風險，一切均為羊毛出在羊身上，該還的錢一毛都不會少，若以高槓桿的賭注方式購屋自然相當危險，近一年的房市風暴導致已有解約、斷頭的窘境就為最好的例子，不乏過去也都有各類彈性付款的行銷手法，切勿高估自身累積資產的能力，也勿低估市場反轉的力道。
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