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交易縮、房價漲 「價量背離」怪象浮現
房市交易量縮，但新案價格仍高。
自去年央行祭出被譽為「史上最嚴厲」的信用管制至今，已逾1年，全台房市交易急速冷卻，但細看民眾最在意的房價走勢，卻未見明顯下滑，甚至還有零星新案創下區域新高價，「價量背離」的詭異市況，讓人霧裡看花。
全台買氣自去年9月開始，持續縮減，根據六都地政局公布的建物買賣移轉棟數，今年1∼9月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為151,796棟，較去年同期年減27.9%，且自6月起，累計年減幅有持續擴大的跡象。
觀察歷年交易量也發現，今年前9月六大都會區建物買賣移轉棟數續創8年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量，僅高於2015年至2017年，其中，台北市、台南市則續創8年最低，新北市、高雄市則是近9年新低紀錄。
首善之都台北市，根據地政局發布的全市交易量，共計424件，較前1年同期837件，大減49.34%；交易總額為124.23億元，也較前1年同期銳減44.17%。
中古屋率先鬆動 七都跌幅逾2%
台北市最新7月住宅價格指數來到127.04，不僅較6月127.57下跌0.42%，也比前1年同期129.23下跌1.69%。而標準住宅總價2013萬元，標準住宅單價每坪為64.11萬元，均較前一個月些微下滑，也是自高點以來新低。
台北市不動產仲介公會理事長蘇金城表示，第七波信用管制政策箝制市場已逾1年，今年1~9月市況清冷，台北市合計1∼9月移轉登記棟17,300棟，為2018年以來的新低點，較2024年1~9月減少25.5%。
蘇金城表示，台北市由於總價高，疫情後的漲幅相對較小，買方資金相對充足等因素支撐市場，雖然整體利空壓力未除，但是台北市的市場抗性顯然較高。不過交易量下降已經出現危機，購屋貸款進度卻又遭拖延，平均約延長至3~6個月，影響交易進度，更加提升了交易難度。
從市況來看，中古屋影響較大，根據最新2025Q3的「政大永慶即時房價指數」顯示，全台和七大都會區指數全面下跌，且跌幅有擴大的趨勢，本季全台指數跌幅為2.8%。細看到各都的表現，台中、台南和高雄指數跌勢最明顯，季跌幅皆逾3%，桃園跌幅2.9%，新竹縣市跌幅2.3%，台北、新北跌幅較輕，跌幅約在2%上下。
預售屋與成屋的價差擴大，尤以新北市最明顯。
新案「價量背離」明顯 中古屋價差拉大
在新案部分，個案表現明顯，根據市調單位統計，今年更有4新案創下區域新高價，分別是台北市北投區「潤泰之森」、新北市中和區「漢皇方圓」、新店區「友座明明德」、以及林口區「璽來登帝璽」，各來到單坪153.9萬元、122.2萬元、105.1萬元和89.8萬元登上區域之首。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，其實「價量背離」一直是今年房市討論重點，高房價的雙北市在一片低氣壓中不僅保持水準，甚至高還要更高，統計中的區域高單價案不脫地段、建商品牌等因素。
而中古屋與成屋的價差擴大，也成為這波打炒房後的趨勢，根據最新實價登錄數據統計發現，第二季七大都會區預售屋價格持續維持高檔或緩步上漲，成屋價格卻多已呈現修正格局，導致預售與成屋價差持續擴大，七都除台北市之外，價差均有拉大情形，並以新北市最為明顯。
統計顯示，新北市2025年第二季預售屋平均單價已達69.9萬元，較去年同期61.6萬元大幅上漲逾13%；而成屋價格則從44.0萬元微升至44.6萬元，使得兩者價差擴大至25.3萬元。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新北市作為全台人口最多的縣市，具備龐大人口基數與持續的人口紅利。近期隨著捷運擴展與各大重劃區新案陸續進場，帶動預售屋市場供給與價格雙雙攀升。不過，陳金萍指出，預售價格主要反映了建商對新興重劃區未來增值潛力的樂觀預期，加上土地與營造成本的高漲，使預售案降價不易，相比之下，成屋市場的價格變化更貼近實際買賣成交行情，因此價格波動較為緩和。
新竹以南價差更是明顯擴大，台中市第二季預售屋平均單價上升至53.0萬元，但成屋價格卻從去年同期的32.6萬元小幅滑落至30.8萬元，價差擴大至22.2萬元。高雄市第二季預售屋平均單價達40.6萬元，與成屋價格25.2萬元，價差高達15.4萬元。
另外像是竹縣市、台南市也出現同樣的現象，陳金萍表示，預售屋因人力、建築成本高漲，價格較有僵固性，而成屋市場則能較快修正以應對買氣轉弱。隨著政府持續緊縮信用管制，市場觀望氣氛仍濃厚，預期成屋的價格修正幅度還有擴大的可能，預售與成屋之間價格走勢恐將持續分化，價差更明顯。
房價盤整態勢持續 交易量恐續縮
展望後市，永慶房產集團研展中心總監郭翰認為，目前房市的觀望氣氛仍存，但相較去年下半年，整體氛圍明顯穩定許多。買方態度不再僅是觀望，看屋、比價等購屋行程轉趨積極，新青安鬆綁後，也帶來正向影響。整體而言，若國內經濟沒有大幅變動，隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，以及自住需求穩定進場，預期第四季房市有望維持穩健格局。
不過也有專家持悲觀看法，戴德梁行總經理顏炳立就直言，房價不可能會降，第4季房市就是「死死昏昏去」而且會昏到年底，整體就是量縮、價修正。
他表示，今年預售市場蛋白區幾乎全倒，成屋的價量也持續下滑，現在銀行房貸水龍頭開了一點，新青安貸款戶有機會先去化掉，但他預估，今年第3~4季，房市還是處於「夏天穿毛衣」階段，全年房市已定。
央行是否會鬆綁信用管制，攸關明年交易走勢。
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