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房市急凍 75%！卻只有蛋黃區逆勢狂推 品牌建商都在等這一刻
永和大陳單元6的「漢皇River Sky」總銷約210億元。
今年房市在政策壓抑下快速轉冷，但市中心卻呈現截然不同的景象，高單價、大坪數指標案穩定推出，建商大舉回防蛋黃區，在冷盤中意外突出。
今年房市在政策壓力下持續放緩，買氣下滑速度比市場原先預期更快，9月全台預售揭露量僅2084件、年減75%，六都全面腰斬，交易量再度跌回疫情前的水準；同時，據樂居網統計，全台二手屋待售量達296650戶，顯示買盤遞延、庫存升溫的現象愈發明顯，然而，若觀察北中南都會蛋黃區，仍可觀察到高單價、大坪數與億元級產品維持穩定推案步調，部分區段買氣也呈現相對抗跌。
北市蛋黃區買盤撐盤 大安區指標案推案不歇
以台北市為例，大安區的「德運元鼎」距國父紀念館捷運站僅約80公尺，擁有698坪基地、規劃地上19樓、地下4樓，共104戶住宅與7戶店面，目前可售戶約36戶，第一波實價預估落在195~200萬元，中高樓層則有約210萬元水準，新聯陽實業副總經理闕山振表示，全案總銷40億元，自9月13日開盤後順銷，北市高端市場其他重量級案也陸續曝光，如「西華璞園」採地上25樓、地下8樓規劃，坪數79~102坪，近期揭露21樓實價每坪224.7萬元、總價約2.4億元，成為近年高價個案之一。
位於安和路一段的「志榮安邸」近期正式公開，首波揭露低樓層單價落在192~198萬元左右，中高樓層則有近200萬元紀錄，至於富邦建設即將推出的「富藝居」近日正式動土，該案基地位於大安路二段，步行可抵達雙捷交會的大安站，基地面積達1024坪，主力27~45坪產品，整合期長達10年，北投區則有新案「鄉林靜岡」登場，每坪開價95~100萬元，為復興崗站生活圈少見高單價指標案。
房市冷清，品牌建商堅守市中心推案，提到市場狀況，擁有50年建築經驗的德運建設董事長林財于坦言，不敢說太多，但對台北市建案最大的干擾，是高總價住宅7000萬元以上住宅只能貸3成的限制，都更成本高，若要規劃50坪以上就容易超過高總價住宅限制，使換屋族群受限，也牽動建商產品規劃。
觀察蛋黃區，精華區段買氣相對抗跌。
代銷龍頭海悅國際董事長黃希文則表示，近年政府打房下，投資客獲利空間難，現在大多都是首購、換屋等剛性買盤，加上房市盤整一年多，也差不多了，很多台北市蛋黃區的買盤都認為，價格大致落底穩定，所以開始陸續出來看房，預期這一波回溫態勢將慢慢擴散，尤其不可取代性的地段已見到回溫，至於重劃區尚未回溫，預期房市景氣今年快要落底。
新北則以大型指標案受到市場關注，永和大陳單元6的「漢皇RIVER SKY」規劃36層SRC制震結構，共1282戶，可分回703戶，開價98~118萬元，總銷約210億元，雖尚未正式公開，現場已有超過千組預約，板橋區「遠揚之森A⁺」鄰近Tpark遠東通訊園區，開價108~130萬元，具科技廊道與市中心條件，板橋區「松柏大院」實登紀錄逾98萬元，新店「友座明明德」單價破百，央北「華固譽誠」正式公開後開價落在95~105萬元，來人狀況相當熱絡。
高價個案陸續現身 豪宅市場維持一定能見度
新竹方面，「富源豐岫」開價約90萬元，產品56~78坪，最高單價86.32萬元，近期揭露數筆成交總價均在5000萬元以上，台中七期的豪宅市場亦保持一定動能，「寶璽天讚」總銷120億元、規劃100~130坪，今年揭露的14筆交易中，多筆總價在億元以上，單價落在9字頭。寶璽建設董事長梁德煌表示，大坪數產品仍有其需求，主要考驗建商在格局與細部規劃的能力，他指出高端客層對住宅要求精準，部分買方會帶風水或地理專家檢視，對於自家產品具相當信心。
聯聚建設也將於12月推出總銷約200億元的「聯聚中衡大廈」，基地位於市政北二路與朝富路口，被市場視為中台灣2025年銷售金額最高的預售商辦案，產品坪數為60~130坪，此案預約賞屋客超過300組，其中與台積電供應鏈相關廠商，比重超過二成，其餘則以電子科技、生技醫療及建築相關業別為主，七期內的商辦市場還有「市政壹號廣場」受到關注，採中小坪數設計，成交單價站上9字頭。聯聚建設總經理王于娟指出，未來會持續深耕七期，子品牌理仁建設則以七期周邊為重點，繼首案「理仁柏舍」交屋後，鄰近市府捷運站的「理仁奕舍」住家已全數完銷，在北區市中心推出的「理仁泰舍」目前則正在銷售中，均價站上7字頭。
南台灣方面，繼台南市東區平實營區「國城寶實」後，北區鄭子寮重劃區的新案「國泰原美」主力45~58坪三房，而觀察國泰建設過去在周邊推出的「文海硯」、「文林硯」中古屋，屋齡約7~8年，轉手價出現5字頭，市場預估「國泰原美」開價有機會落在6字頭左右。
市場冷風不停 回歸品牌與地段基本面
這一年受到限貸令影響，市場欲振乏力，康克爾國際法律事務所所長吳奕綸指出，台灣自有率高達九成，屋主不賣即可規避政策衝擊，真正受害的是換屋族與小型建商！他說，央行認定「尚未核貸者」不算溯及既往，但民眾多在無法預期政策情況下遭突襲，貸款成數不足使違約案例激增，民眾感受與政策認定差距甚大。
聯聚建設持續深耕七期，子品牌理仁建設則以七期周邊為重點。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，房市走冷現況下，新案都以個案表現為主，包括品牌名氣、所在位置，以及坪數規劃可以低總小宅打動買氣，以北台灣來說，像是台北市門牌、新北第一環行政區、桃園市中壢區熱門地段、新竹地區的竹北、東區、北區，加上如華固、大陸、潤泰、元利這類訴求高檔次建商名聲，或是在地有口碑建商漢皇、威均一類的的優勢，輔以還有亮點案延伸的話題，比方說新北市板橋區甫推出新一期的「遠揚之森A⁺」，或是台北市文山區的元利知名大案也將有新階段登場，也挾餘威創造聲量與價量佳績。
再者，陳炳辰認為，所謂地段特性除了區域蛋黃地帶台北市信義區、大安區、松山區，或新北市雙和的四號公園、頂溪，新店區的央北、七張，又如桃園市的青埔重劃區，與新竹縣的高鐵特區等，體質健全、展望正向也就有價格恆溫條件。亦會因為地段沒有太多新案的稀缺性，遂造就買氣，中和區四號公園與板橋區的遠東通訊遠區熱門新案都有此背景成因。
陳炳辰也提及，小坪數設計像是10幾、20坪的空間，也因為一兩千萬元的總價帶而產生購置吸引力，至於譬如台北市大安區、松山區推出豪宅案，由於資產族群買盤與市況不同，要是建商具備口袋名單，或是高價宅聚落、建商品牌、豪宅高檔規劃來引起高端市場共鳴，也會按照建案自身規劃好的時程公開，甚至能展現績效。
展望未來房市，黃希文建議，政府要適時鬆綁控管措施，因為房地產是一個信心產業，政府要讓老百姓對台灣有信心，市場才會恢復到正常交易，讓社會達到安居樂業。