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交易停擺、36萬交屋潮壓境 2026年房市的「壓力測試」
新屋市場面臨交屋潮，供給量大。
央行上一季宣布利率不變，也未鬆綁信用管制，一波波交屋潮，讓今年房市增添隱憂，小型建商喊苦，房仲業也不輕鬆，從數據上看，民眾購屋意願開始逐步增加，但供給量增，房價是否能穩住？成為2026年觀察重點。
2025年房市面臨相關政策打壓而陷入急凍，讓交易量劇減，但價格卻意外守住持平，僅少數特殊情形的個案有價格調整，整體仍屬量縮價穩格局。不過，根據內政部統計，2023～2025年新屋開工約有38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估從今年開始到2028年，將出現約32至36萬戶新屋完工潮。
交屋潮遇交易停擺 供給量增
龐大的交屋潮，恐成為壓倒房價的最後一根稻草，從數據來看，去年交易量雖減少，但房價卻多持平穩住，尤其新建案價格更難以撼動，不少開發商直言，土地價格、工資、原物料都上漲，成本難降狀況下，價格自然難修正。
但從銷售數據來看，預售屋交易量持續緊縮，根據永慶房產集團統計2025年1～9月七都各行政區預售屋的交易量與總銷金額，七都僅成交22,068件，與2024年同期的87,181件，量縮達74.7%，交易量衰退幅度顯著。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，去年七都1～9月的預售市場延續去年下半年較低迷的市況，消費者購屋心態轉保守，量能自然受到壓縮。使整體交易量較去年下滑不少，預售屋交易量僅剩前一年同期的4分之1。
至於預售屋總銷金額的變化，陳金萍指出，今年七都1～9月的預售屋總銷金額僅0.46兆元，相較去年同期的1.64兆元，年減72.0%，受七都預售屋整體交易量縮明顯的關係，連帶使總銷金額也下滑許多。
央行雖未鬆綁管制，但銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，多少有正面風向。
建照維持高檔 新案賣壓漸增
不過反觀近幾年來建照、新屋開工還是維持高檔，高開工量加上預售銷售不振，市場新案去化速度慢，未來新建餘屋可能逐步累積。永慶房產集團業務總經理業凌棋估計，未來3年估有8至10萬戶建商待售餘屋量。
葉凌棋指出，觀察近兩年預售屋交易表現，自去年7、8月房貸緊縮以及9月央行第七波選擇性信用管制影響，買盤快速降溫，今年預售屋交易量自4月以來已連續7個月低於4,000件，交易低迷。
此外，房貸利率的升降，也攸關未來房市，葉凌棋表示，民眾長期已習慣2％以下利率，如今利率來到金融海嘯後最高檔，貸款審核嚴格，成數也不如以往優越，加上房價比10年前增加5成以上，同樣貸款7成，每月負擔的金額卻大不同。
儘管根據國泰金發布去年12月調查顯示，買房意願續微揚至-41.6，是連續4個月上漲，且是近1年半新高，但房貸利率、第2戶貸款等問題未解，恐是讓消費者觀望的因素之一。
葉凌棋認為，在國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給四大變數影響下，預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。
房價跌幅趨緩 業者盼管制鬆綁
而從房價數據來看，根據統計，2024年第3季到2025年第4季房價指數，雙北跌幅約在5%左右，但台中、台南、高雄跌幅都超過8%，桃竹跌幅也有6%。葉凌棋表示，雙北因為基期高，房價漲幅沒那麼大，所以價格相對穩定，中南部前幾年預售案量都非常大，很多預售也開始再轉售，市場競價關係大，不過到今年第四季七都房價漲跌幅已不超過1%，房價只呈現盤整。
對於交易量窒息，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄建議，政府能適度針對特定情形購屋者給予貸款鬆綁，例如因新生兒增加居住空間之換屋需求，或針對將房屋投入社宅者，以更有效率更即時方式擴大社宅供給。
全國聯合會理事長王端祺也認為，換屋過程需要時間，尤其先買後賣，同時擁二屋資金壓力龐大，然而在處理過程中，常被誤認為投機客而被列入管制對象，實有不公，建議政府應鼓勵民眾換屋，針對原屋持有10年以上的換屋者，應排除信用管制，並宣導銀行業者多加承做此類換屋貸款。
去年整體房價穩住持平，今年能否開創新局，政策恐是關鍵之一。
剛性需求仍在 遞延買氣浮現
雖然今年房市隱憂不少，但林正雄表示，台灣每年仍有逾13.5萬戶新增家戶，剛性需求始終存在，當前僅處於觀望與遞延，尤其去年GDP成長率為15年新高、31年來次高，今年受選舉年政策可能鬆動，市場有望開啟新局。
其實央行在去年最後一次理監事會已表示，將銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，信義義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行第七波前要求銀行落實的自主管理，對於銀行可以說是全場緊迫盯人，現在看漲房價心理趨緩，銀行也知道要照顧自住首購等族群，知道什麼可以承作什麼放款要謹慎，央行也從全場緊盯轉向銀行自主管理但定時回報與專案金檢，雖然不是大幅度的開放，但至少對於房市是有點正面風向。
寶和建設董事長張應偉表示，今年只要政府不繼續在打炒房這件事深耕，對房市就是利多。目前已有些不少市區建案銷售創佳績，台灣這波經濟向上，股市熱絡，卻只有房地產沒跟上，主要都是因為政策關係，去年移轉棟數應該是低點，預估今明兩年不會再更差。
張應偉表示，房價難以下跌主要還是成本問題，疫情前換算一坪造價只要12~13萬，現在每坪來到27萬，缺工問題也未解，造成市中心的案子還有機會創高價，賣出好成績。
