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房市不是不會破、是沒人敢戳破？專家揭台灣房價真正風險
台灣房地產泡沫，與過去市場熟知的「傳統泡沫」有著本質上的差異，若仍以過往泡沫快速膨脹、瞬間破裂的框架來理解，恐怕會誤判台灣房市的真正風險。(圖/資料照)
台灣房市是否存在泡沫、又會不會出現崩盤，一直是市場反覆討論的焦點，專家指出，台灣房地產泡沫，與過去市場熟知的「傳統泡沫」有著本質上的差異，若仍以過往泡沫快速膨脹、瞬間破裂的框架來理解，恐怕會誤判台灣房市的真正風險。
景文科技大學財務金融系副教授章定表示，過去大家所認知的市場泡沫，往往是在「大家不知道，或刻意找理由合理化」的情況下形成，時間短暫，通常在兩、三年內被包裝成產業起飛或重大題材，最後卻在狂歡中突然破滅，並引發嚴重的經濟危機。但台灣目前的房市狀況恰好相反，「這是一個大家都知道的泡沫，而且存在時間非常長」，即便歷經多次重大衝擊，仍展現出異常的韌性。
也因此，章定煊將台灣房市形容為一種「受管理的泡沫」，而這顆「受管理的泡沫」未來會如何發展，章定煊認為，大致存在三種可能：一是泡沫在不爆破的情況下持續擴張；二是逐漸消氣，慢慢淡出經濟體系；第三種則是機率相對較低，但仍須警惕的情況，也就是泡沫突然失控並立即爆破。最終走向，取決於支撐台灣房市的結構是否依然穩固。
章定煊指出，台灣房市的一大特徵，在於風險揭露早已成為社會常態。房價過高、所得追不上房價、世代不公平等問題，長期存在於官方統計、政策文件、媒體與學術討論中，「房市有泡沫」早已不是禁語，而是一種高度普及的社會共識。然而，風險揭露並未促使市場退出，反而成為參與市場的心理與制度性免責機制，讓購屋行為被合理化。
同時，信貸與金融結構的設計，也讓高房價所隱含的風險，被轉化為可被長期承擔的家庭現金流負擔。高自備款門檻、30至40年期房貸、本息攤還結構，加上相對穩定的利率環境，使房市泡沫不再表現為金融體系的即時脆弱性，而是被分散到數百萬戶家庭的長期負債之中。
在政策角色上，章定煊認為，政府的核心目標並非讓房價回到理論上的合理區間，而是避免市場出現劇烈、不可控的下跌。無論是選擇性信用管制、政策反覆微調，或保留豁免條款與過渡期，背後邏輯都是要求價格修正「慢一點、局部一點、可承受一點」，而不是一次性重手打穿市場。
此外，房地產在台灣社會中，早已不只是單純的資產，而承擔了對抗通膨、家庭資產累積、世代傳承，甚至老年生活保障與社會穩定感等多重制度替代功能。在租屋制度不穩定、社會福利與退休保障相對不足的情況下，高房價逐漸成為社會可以承受、甚至默認的失衡狀態。
章定煊指出，「講白了，就是一定有人要倒楣，」，而承擔代價的很可能是下一個世代，或是由金融機構與家庭負債，來吃下這顆長年累積的苦果。