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合法銷售卻不合法？消基會揪出25案 預售屋「契約審閱權」成空話
房價居高不下，預售屋交易金額動輒上千萬元，對多數家庭而言，往往是「一生一次」的重要消費決策。(圖/資料照)
房價居高不下，預售屋交易金額動輒上千萬元，對多數家庭而言，往往是「一生一次」的重要消費決策。然而，消費者在正式簽約前，是否真能在未受交易壓力、充分理解契約內容的情況下作出選擇，仍備受質疑。消基會於2025年10~12月間針對台中、台南及高雄地區34個實際銷售中預售屋建案進行調查，調查結果顯示，有25案被列入未充分落實法規規範精神之名單，但在「契約審閱權」的實際落實上，仍普遍設下各式門檻，使消費者在尚未充分理解權利義務前，即承受金錢或交易壓力，顯已背離法規設計的保護初衷。
消基會調查發現，預售屋契約書在實務中往往不是「依法即得審閱」，而是被附加各種條件，包括須先支付訂金或保留金，始得取得或攜回契約書，僅能在接待會館現場短時間閱讀而不得帶回，必須簽署借閱同意書並於限定期間內歸還，或需先留下個資，甚至被要求約定簽約期限後才提供契約內容。
在履約擔保方面，多數建案均有登記不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證或同業連帶擔保等機制；其中，「價金返還保證」是唯一安全的擔保機制。
不過調查中，多數銷售人員僅以「依法都有保障」作為簡略說明，卻未清楚告知不同擔保機制在建商倒閉、工程停擺或無法交屋時的實際保障差異，導致消費者在資訊不足的情況下，難以評估自身實際承擔的風險程度。
在交屋驗收保留款方面，多數建案表示符合「房地總價5%」之規定。消基會提醒，比例達標僅是最低門檻，仍須持續監督業者是否透過其他名目提前收款，或在交屋流程中對消費者施加壓力，使保留款的實質保障功能被削弱。本次調查中，部分業者仍有拒絕提供契約、不當設限或限制攜回等行為，顯示制度落實度仍有不足。
消基會指出，預售屋買賣契約屬高度專業之定型化契約，消費者依法即享有在未支付任何款項前，充分審閱契約內容之權利。若業者以附加條件（如先付定金）限制攜回契約審閱，除違反相關規範外，還可能構成《公平交易法》第25條所稱之「顯失公平」行為。該條禁止任何足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為，並不以「已造成實際損害」為必要，只要有影響交易秩序的可能性，即屬違法。
至於未充分落實法規規範精神之業者名單，消基會說明，以下係依實地調查結果整理，呈現限制契約審閱權或未善盡資訊揭露義務之情形，並定性為「未充分落實法規規範精神」，供主管機關後續查核與市場檢視之用（詳見表四）。
調查顯示，以支付訂金或保留金作為契約審閱前提者，占32.4%，包括同興協記建設股份有限公司（DE左岸）、峰舜建設股份有限公司（昂峰京澄）、聚悅建設股份有限公司（聚悅臻心）、晟億地產股份有限公司（允將沐溡）、英倫開發建設股份有限公司及時代建設股份有限公司（時代公園大廈）、力漢建設／力弘建設、海富建設股份有限公司、明森建築開發有限公司（明森丰川、沐光）、興富發建設股份有限公司（中山鉑悅案）、和築建築開發有限公司（和築豐彩）以及寶象建設股份有限公司（寶象文化豆）。
僅限於接待會館現場閱讀、附條件借閱或實質壓縮審閱時間者，占17.6%，包括泓瑞建設股份有限公司之泓瑞拉拉漾、櫻花建設股份有限公司（須出具身份證並簽借據）、三地建設、國城建設、世界之心二期／希望之翼（須簽約才能攜回）及華友聯開發股份有限公司（知·道明案）。
另有20.6%的建案未主動提供契約書，而改以「自行上網查詢」取代，包括璞真建設股份有限公司（勤美之真）、遠雄建設事業股份有限公司（遠雄琉蘊）、全虹建設股份有限公司（亞昕丰山）、長青開發建設股份有限公司、春福睦森仁德公園段建設、遠雄山禾，以及上和發建築開發有限公司（水精湛2），至於明確表示不提供契約書供審閱者，占2.9%，為晉基建設。
消基會最後呼籲，買房不該是一場賭博。當消費者願意付出畢生積蓄購屋，國家與制度就有責任確保他們在簽下名字之前，真的看得懂、問得到，也想得清楚自己的權利與義務。