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雙北公設比創史上新高！40%公設比新案照熱銷「關鍵原因」曝光
雙北新建案公設比持續拉高。（住展提供）
根據住展雜誌統計，2025年公開之雙北市新成屋、預售屋建案平均公設比，台北市為35.7%，新北市則為34.7%，雖然與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點，尤其台北市在40%以上的高公設比新案來到1成，前年則為5%。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，與公設比高低息息相關乃建築基地面積大小，小基地案因為興建出戶數較少之社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又已占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品，而素地稀缺與危老案盛行的台北市遂成為小基地案大本營，加上去年景氣不佳，公開案數量少，更凸顯其比例，台北市在2025年推出低於200坪基地的新案就佔了近4成，2024年則為3成。
即便像是有較多土地可利用的新北市，面臨市況差而改推市區小基地案亦能降低建商銷售風險，去年在新北市就有兩成的新推案是低於200坪基地面積，前年則不到成5，也會與高公設走勢正相關。
寶和建設總經理張應偉表示，當下新案的公設比大約落在34至36%，未來「虛坪改革」取消車道公設比登記等政策後，讓公設比可能落在29至31%；公設比減少、主建物不變，讓表面上主建物的比例提高了，對消費者來說可買到的「看似更多、實際上不變」。
張應偉認為，建商對於虛坪改革採取樂觀其成的態度，除了讓消費者得以買到更實際的坪數，其中對於「一般電梯增列為免計容積」項目，未來只要基地面積容許，建商導向從善如流，盡量增設電梯比，過去10多戶共用2戶電梯的情形將有機會減少，對於住戶來說更能減少等待電梯時間、增加居住品質。
另外，在管委會面積上限為基地容積的1%，且不得超過100平方公尺等規定下，免計容積的設施既然減少，未來在總價與法規雙重壓力下，建商一般都會選擇簡化公設項目，過去的娛樂性設施也會相對應減少。
陳炳辰指出，高房價悲歌下，就算高公設比，卻出於小宅能壓低總價的特性，市場仍然買單，像在房市冷氣團狀態逆勢快節奏完銷的台北市延三夜市一帶的「伊寧橋寓」、景美的「怡富景絵」都是公設比來到4成，但皆有小坪數甚至套房規劃，成交可落在千萬元總價帶，且均有首都捷運生活圈機能，縱然犧牲了室內空間，但好入手與期待未來轉手獲利終究引起買盤興趣。
此外，雙北市的相對低公設比新案已難覓，還能有僅3成左右公設比的新案都屬零星，去年低於32%公設比的新開案個數就不到1成，這類產品自然有其吸引力，比方說公設比不到32%的台北市大同區「大同新豐采」圓滿在亮相三季內結案，而公設比只有30.4%的新北市永和區「新碩永傳」銷況亦進入尾聲。
陳炳辰指出，雙北市後續在內湖區、萬華區、中山區、大安區、三重區都已有小基地案預告登場，預期公設比不低，而今年將有虛坪改革相關調整上路，或有機會調整新案公設比數據，但要注意的是因為銷售總價不變下，換算較少的坪數反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決，只是稍微平衡心理層面上的感受，購買的公設能夠較有其必要性。
張應偉表示，未來房地產市場將進入「低公設比、高得房率」的戰國時代，市面上一般住宅不含陽台的得房率大約落在52至55%，而注重坪效的住宅不含陽台的主建物比例約落在58至59%，得房率將會成為品牌價值的分水嶺。
