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「一邊打房、一邊救房市？」央行報告自揭：「新青安」提高房價 改變首購市場
央行在最新一期季刊，以專文發表近年房市措施的政策效果。（資料照）
央行在最新一期季刊中，以專題形式評論2020年以來健全房市措施的政策效果，聚焦央行多波選擇性信貸、新青安貸款等，認為在多次信用管制下，房價有明顯下降。
央行新一期季刊以「評估2020年以來我國相關健全房市措施的政策效果」為主題，內文指出，在中央銀行多波選擇性信用下，分析2020年12月針對第三戶房貸、2021年9月針對特定地區第二戶房貸無寬限期，以及2023年6月進一步降低特定地區第二戶貸款成數上限等三波政策。
實證結果顯示，第一波政策使第三戶房貸成數降低約8.7個百分點、新增房貸金額下降21～22%，房屋購買價格與單價則分別下降6%及8%，有效抑制高槓桿借款。
第三波無寬限期政策透過提高還款壓力，使新增房貸金額下降4～5%，房屋購買單價大幅下降17%。但到了第五波信用管制政策，報告指出，政策確實對特定地區第二戶房貸產生了抑制效果，但影響程度不大，這可 反映出本波政策是在2021年9月已實施無寬限期管制的基礎上，進一步調降貸款成數上限，這讓政策所產生的邊際效果較小。
文章指出，整體而言，信用管制有效影響目標對象之借貸行為與購屋選擇，惟對整體房貸市場影響相對有限，主因受管制之第二戶以上房貸僅占市場約20%。
同時，統計也發現，即使不直接管制貸款成數，央行仍可透過要求無寬限期，以及銀行配合政策，自主對無寬限期之貸款調高利率方式，有效影響房屋貸款行為。
這個管制手段主要是透過改變借款人的還款壓力來發揮作用，在無寬限期的情況下，借款人必須從貸款初期就開始攤還本金，導致較高的每月還款負擔。這種還款壓力對投機性購屋者的影響特別明顯，因為他們往往同時持有多筆房貸。
而在2023年8月推出實施的新青安貸款，透過提高貸款額度至1,000萬元、延長年限至40年、提供優惠利率等措施，顯著增加受影響的借貸者之新增房貸金額，並大幅提高其購買房屋的價格，對整體房市具明顯刺激效果。
文章指出，新青安貸款對房貸市場產生了顯著影響，該方案不僅提高了第一戶房貸的借款人的貸款金額、增加 13.1%， 並大幅延長貸款年限、增加 46 個月，更 重要的是擴大了其購屋選擇範圍，包括提高購置房屋交易總價、增加 17.1%，與在都會區購屋的比例、增加 10.4 個百分點。且這個政策是針對名下無房者，通常會是第一戶房貸的借款人，預期對整體房貸市場產生 相當大的影響。
文章也建議，未來政策設計應兼顧金融穩定與住房可負擔性，並可考慮採用無寬限期等市場化工具，以及適度針對有房者新增第一戶房貸進行調控，以擴大政策影響範圍。