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解析2025十大賠售熱區：為何買在台北大安、台中西屯也會踢到鐵板？
礁溪成為全台前十大賠售區域，專家認為與資金回流雙北有直接關聯。
「屋主忍痛賠售」、「價格已到谷底」、「再不賣就要賠更多」，近一年來，類似關鍵字頻繁出現在房市新聞、售屋平台與仲介話術中。在交易量明顯降溫、政策持續緊縮的背景下，市場瀰漫著一股「賠售潮來了」的氣氛，不過實際狀況，仍有必要回到成交數據與轉售結果來觀察。
根據樂居網最新統計，2025年截至10月，全台轉售中，獲利筆數為25382筆，賠錢筆數僅647筆，賠售比例約0.9%；相較之下，2024年賺錢筆數為48225筆，賠錢951筆，賠售比例約1.9%，反而呈現下降。換言之，今年市場氛圍雖然轉趨保守，但從實際成交結果來看，賠售並未出現失控式擴大，真正的變化在於交易量縮、價差收斂，而非價格全面反轉。
賠售有感、但數字沒崩 專家點出關鍵原因
若進一步聚焦行政區表現，2025年賠售筆數前十名行政區依序為：宜蘭縣礁溪鄉29筆、新北市淡水區22筆、台北市大安區21筆、桃園市中壢區20筆、新北市新莊區20筆、新北市板橋區19筆、台北市中山區18筆、桃園市桃園區18筆、台中市西屯區18筆，以及台北市內湖區17筆。這些區域多半具備交易量體較大、過去買氣熱絡，或外來資金占比較高等特性，使得賠售筆數在統計上相對突出，但並不代表區域房價全面失控。
樂居網創辦人李奕農指出，今年市場看起來「比較慘」，主因在於整體交易量明顯萎縮，成交筆數減少，自然連帶影響賺錢筆數，但這並不等同於價格全面反轉，更稱不上賠售潮成形。
李奕農也進一步分析賠售筆數居冠的宜蘭縣礁溪鄉，指出過去幾年，在台北市房價高漲、資金外溢效應明顯的情況下，宜蘭成為許多雙北買方的度假宅、第二住宅選項，價格快速墊高；但當市場轉為保守，資金開始回流雙北與核心就業生活圈，中長期居住需求仍強的區域，相對具備抗跌能力。
中信房屋研展室副理莊思敏則表示，從數據中可以觀察到，全台賠錢筆數前幾名的行政區，多集中於大台北地區，反映出這些區域雖然房市交易熱絡，但由於房價基期已高，加上過去幾年推案量大，當市場進入盤整期，高點進場的投資者往往會承受較大的資金壓力，轉手賠售的情況也隨之增加。
獲利價差縮小，恐怕才是民眾須留意的關鍵所在。
莊思敏也指出，礁溪房市以「觀光、度假、溫泉」為主要賣點，買方結構偏向投資型需求，當市場氣氛轉為觀望，在地自住客對高單價溫泉套房或休閒宅的接受度相對有限，而外地投資客又同步縮手時，急於變現的屋主只能選擇讓利出售，進而推升賠售筆數。
不過，市場確實也正在出現新的變化。從價差來看，轉售獲利空間明顯收斂。根據統計，2024年平均價差約415萬元，2025年降至394.5萬元（僅統計價差，未計入仲介費、利息等成本），顯示即便帳面仍為獲利，實際到手空間已不若過往寬裕。
買在高點才會痛 宜蘭、淡水率先感受修正壓力
李奕農也提醒，市場已逐步走向兩極化，「不存在買蛋黃區就一定不會賠錢的理論」，真正的風險在於是否買在相對高點，只要買貴，不論蛋黃或蛋白，在市場反轉時都可能面臨修正壓力。
對於近期賠售新聞鋪天蓋地的現象，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，近一年來「真賠錢的人，卻比日本製造的壓縮機還稀少」。他分析，今年獲利筆數減少，關鍵仍在交易量萎縮，而非價格全面反轉，若市場真出現賠售潮，賠售筆數理應同步放大，但目前數據呈現的結果恰好相反。
何世昌也指出，不少所謂「賠售」說法，更接近市場話術與議價策略。不過，對買方而言，「賠售」標籤仍具心理效果，聽到屋主要賠錢賣房，心裡會舒服一點，砍價時也未必那麼用力，這也是賠售話術在市場上屢見不鮮的原因。
住展雜誌發言人陳炳辰則認為，從數據來看，這一波修正呈現的是「蛋白、蛋黃區無一倖免」的結構性調整。先前房市熱潮之際，二線地帶房價已有超漲情況，黃金門牌更是居高不下，如今進入「不降不買、低價才買」的市況，急於脫手的屋主，自然得面對賠售機率。
陳炳辰進一步指出，宜蘭縣礁溪鄉以度假型買盤為主，當前遭市場棄守並不意外；新北市淡水區則受大量新案賣壓拖累；而台北市大安區、桃園市中壢區、新北市板橋區、台中市西屯區等高價精華地帶，在景氣不佳下，即便具備門牌與生活機能優勢，若價格未調整，成交依舊困難。至於住宅量體龐大的台北市中山區、新北市新莊區，在供給壓力下修正價位，淪為賠售案例，也並非沒有脈絡可循。
展望後市，李奕農認為，2026年價格表現上，預售屋預售屋價格持平，成屋微幅往下修正，交易量方面已有回溫跡象，但區域差異明顯，北部表現優於南部，其中雙北因自住需求相對強勁，仍具一定支撐力。
房市專家李同榮則認為，「最壞時期將過」，但這指的是量能回升而非價格止跌。他指出，2026年房價仍將下修，上半年跌幅擴大，下半年可望止跌，桃園與台中交易表現將領先六都，台北房價則相對抗跌，未來半年房市可望進入「價跌量增」的新階段。
賠售筆數前十名行政區特色兩極化，筆數高不等於房價全面失守。
