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房地合一熬過6年就免稅？水電紀錄、生活軌跡獵殺投資客
房地合一稅上路滿10年，短期炒作是否真的被壓制，成為近期市場重新檢視的焦點。(圖/資料照)
房地合一稅上路滿10年，短期炒作是否真的被壓制，成為近期市場重新檢視的焦點。回顧制度背景，專家指出，早在2008年，政府即意識到舊制下房地交易稅負失衡，多數交易獲利被歸類為土地增值，實際課稅比例偏低，因此催生2016年上路的房地合一稅1.0。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，制度初期因市場對新制不熟悉，反而一度引發過戶潮，顯示「不確定性」本身就足以影響交易行為，政策效果並非單純來自稅率高低。
隨後在疫情、通膨、原物料與營建造價齊漲的背景下，房價再度走升，政府進一步加重短期交易稅負，推出房地合一稅2.0，將兩年內交易稅率提高至45%，二至五年為35%。曾敬德形容，這就像一帖藥，初期藥效強烈，但隨著市場逐漸適應，持有時間開始成為主要因應策略，政策效果也隨之遞減，最終仍須搭配信用管制、限貸等措施，才能形成實質壓力。
從實務面觀察，曾敬德指出，五年前正值房市交易量回溫、疫情後房價起漲的關鍵時點，如今這批屋主持有年限陸續滿五年，適用稅率降至20%，也成為目前市場上最大宗的申報族群。相較於兩年內45%的高稅負，五年後稅率明顯下降，但又未必值得為了等到十年而多撐數年，使得「五年」成為不少屋主心理與實務上的最佳出場點。
至於有換屋需求的族群，曾敬德也特別提醒「重購退稅」的實務風險。無論是先買後賣或先賣後買，關鍵都在於必須於兩年期限內完成移轉，但實務上預售屋交期具不確定性，若時程抓得過緊，可能因延遲交屋而喪失退稅資格。他建議，換屋族務必事前與代書或專業人士充分確認流程與時間點，避免因小失大。
此外，針對自住400萬元免稅額的適用條件，曾敬德也提醒，必須符合「連續設籍滿六年、實際居住、不得出租」等要件，水電使用紀錄、生活軌跡、租金補貼與報稅資料，都是國稅局查核的重要依據，節稅操作仍須依法辦理並完整留存相關證明，才能真正降低風險。