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高鐵43億樂齡園區二度流標 專家揭開致命關鍵不在容積率
高鐵彰化站每日僅約5,000多人次，被市場形容為「最冷清的高鐵站之一」。（圖/資料照，記者張聰秋攝）
高鐵通車多年後，苗栗、彰化、雲林等新增站點的人流表現始終未能突破關卡，日均旅次多數仍未破萬，其中高鐵彰化站每日僅約5,000多人次，被市場形容為「最冷清的高鐵站之一」，更直接反映在周邊土地開發的投資信心上，彰化縣政府近期再度辦理「高速鐵路彰化車站特定區樂齡健康產業園區」土地標售，結果仍舊無人投標，宣告第二度流標。
此次標售基地位於高鐵彰化站特定區內的「第二種產業服務專用區」，共規劃4處基地，總面積約10公頃，總標售底價高達43億元，其中，基地1被定位為核心產業發展基地，指定開發「樂齡健康住宿設施」及「醫療服務設施」；其餘3處則為支援產業服務基地，分別規劃引進醫療保健及社會工作服務業、藝術娛樂及休閒服務業、批發及零售業、住宿餐飲業，以及運輸及倉儲業等用途，試圖打造結合醫療、照護與生活機能的複合型園區。
彰化縣政府指出，過去因建蔽率與容積率偏低，確實影響投資意願，因此已在2024年完成都市計畫通盤檢討，將產專區建蔽率由50%提高至70%，容積率由150%調升至210%，盼藉此提高土地使用彈性與開發誘因。回顧2025年首次標售，同樣因無人投標而流標，2026年二度招標不僅條件未變，總底價仍維持43億元，且得標者須於3年內完成開發，並須先提出投資計畫書通過審核後，才具備比價資格，門檻並未放寬，最終結果仍是乏人問津。
沖鋒行銷廣告副總經理郭泰麟指出，從目前市場反應來看，整體房市景氣仍偏保守，不少標售案甚至出現「沒人投標」的狀況，即便部分基地容積條件有所提升，但在必須同時承擔高額購地成本與營建成本的情況下，整體投資風險仍然偏高，讓多數業者選擇先觀望再說，「大家其實都是跟著市場景氣走」。
郭泰麟也直言，若以健康園區或養生型開發為例，更需要完整配套支撐，否則容易「叫好不叫座」，他指出，台灣真正成功的養生村案例本來就不多，加上部分區域醫療資源相對匱乏，以彰化地區而言本身醫療量能有限，高鐵站周邊也缺乏重大醫療資源可即時支援，在沒有完善醫療與生活機能前提下，投資與進駐意願自然受限。
他認為，關鍵仍在於公共建設與資源是否能率先到位，「只要周邊有大型公共建設先進駐，有資源，就會有人過來」，否則即便條件再好，市場仍會選擇保守以對。