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有戶籍也沒用！他換屋「設籍時間」順序錯 百萬退稅全落空
民眾換屋想適用重購退稅，要記得舊房必須在新房地完成登記後2年內出售，且新、舊房地均須符合「自住房地」的要件，才能依比率扣抵應繳的房地合一稅。（資料照）
近期有民眾詢問，如果在2024及2025年各買了1間房地，今年打算出售2024年購入的房子，如果出售前才把戶籍遷入該房地，能否適用「重購自住房地扣抵稅額」規定？
對此財政部高雄國稅局表示，依所得稅法第14條之8第2項規定，民眾先購買新「自住房地」，再賣掉舊「自住房地」，舊房必須在新房地完成登記後2年內出售，且新、舊房地均須符合「自住房地」的要件，才能依比率扣抵應繳的房地合一稅。
另外根據房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，「自住房地」須符合本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋，且該屋無出租、供營業或執行業務使用等要件。
所以交易的房地是否屬「自住房地」，除須有自住事實，尚須本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，如果新、舊屋並未設籍自住，則會被認定為非「自住換屋」，無法適用抵稅優惠。
國稅局舉例，甲君於2019年4月取得A屋，2020年3月再以買賣取得B屋，但在2021年2月始將戶籍遷至A屋，並於同年5月出售A屋。
甲君在申報房地合一稅時，列報減除重購抵稅額98萬元。但經該局查核發現，甲君在2020年3月取得B時，雖然主張購入新屋前一直居住於A屋，惟查甲君直至2021年2月始將本人戶籍遷至A屋，在此之前舊有的A屋並無甲君本人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記，因此認定甲君未符合「出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住」之要件，沒有「重購自住房地」的適用，最終核定重購抵稅額為0元。
國稅局提醒，納稅義務人列報重購抵稅額，應特別留意新購及舊有房地，須符合本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記及實際自住，以免影響自身權益。
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