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央行降息房貸減輕 買氣緩步升

2016/01/02 00:49 文/記者馮牧群

央行降息救國內經濟,房地產市場資金將持續活絡。(攝影/黃柏榮)

聯準會暫緩升息,進而影響央行降息半碼,意味著資金將繼續流竄,尋找適合標的。央行8月鬆綁第三戶以上貸款成數,被視為挽救房市第一步,接下來可能還有救市動作;在利率仍低、政策解禁下,民眾購屋信心可望回升。

房仲認為降息有鼓舞房市、穩定景氣的作用。(攝影/黃柏榮)

第三季央行理監事會後央行表示,受房屋稅條例修正及房地合一稅預期效應影響,房市投機炒作減少,加上政府推動實價登錄、住宅補貼等措施多年,有助房市回歸基本面,使房價漲幅趨緩;央行也明確指出,低利率與高房價沒有必然關係,全球經濟復甦情況不如預期,這時若以升息回應高房價問題,除效果有限外,還可能付出景氣復甦力道減弱的代價,得不償失。

台北市房價居高不下,受這波房市不景氣的影響最大。(攝影/黃柏榮)

對此,房產業者解讀為:「政府不容易再有進一步打房措施,非預期的房市政策利空應能充分排除」。中信房屋副總經理劉天仁分析,8月央行無預警放寬不動產選擇性信用管制措施,北台灣6個行政區的房貸成數鬆綁,而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數,由5成提高為6成,讓民眾有更高的能力進入市場,有助買氣回溫。

降息半碼 每月房貸僅省33元

這波利率凍漲維持了16季,從往年經驗來看,調息與房地產價格變化存在著微妙關係,住商不動產企研室主任徐佳馨分析,2000年前後,央行曾多次調整存款準備率,貸款利率從8%多掉到3%多,當時正值房市空頭,而後2008年市場面臨恐慌壓力,央行再有降息動作,直到2010年金融海嘯結束後,低利環境成為常態。

徐佳馨指出,低利率會把資金(尤其是定存)從銀行逼出來,移至更能保本增值的投資工具,加上2010年房價基期仍低,政府又缺乏房市調控政策,導致房價一路飆漲,由歷史經驗可見,「利率不升,房價不死」。但這次降息半碼對房貸族實質幫助其實有限,因為銀行房貸利率約2.1%,實際降息才0.07%,換算下來,1000萬元、20年償還期的房貸,每月僅能省下33元,可能還買不起一杯咖啡。

宣示作用大 賞屋人數稍成長

遠雄房地產總經理張麗蓉也認為,降息半碼的宣示作用較大,不過明顯能看出央行想刺激經濟的態度,這會進而帶動民眾的購屋信心。今年928檔期遠雄主要推案有新北市中和、新莊及台中市,整體反應都不錯,來人相較去年同期有35%成長。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,目前在各項經濟數據表現不佳的情況下,投資環境不甚理想,資金寧願躲進銀行定存也不願投資。此時央行降息有鼓舞市場、逼出資金之作用,在房地合一即將上路、投資客銷聲匿跡之際,建議央行減少行政干預,逐步放鬆房貸信用管制措施,才能提振房市、刺激內需,穩定國內景氣。

放膽議價 避買違建、工業宅

放眼第四季,購屋族應有什麼進場策略?徐佳馨提醒,「大家都在等房價跌,但沒有人可以買在絕對低點」,因此自住客最好確定心目中理想的區域或地段,然後趁此時盡量多看屋、多議價,以實價登錄、銀行鑑價資料為根據,如果認為房價未來會下修1成,就以9折出價,以此類推;另外要留意的是,要避免購買小套房、違建、工業住宅等產品,將來持有成本與風險較高。

張瀞勻則說,近期新成屋、中古屋開價已經放軟,首購族及換屋族若想搶進人口密集區、生活機能好的區域,現在正是時機,且在年底前購屋完成過戶,持有滿兩年出售還適用舊制,但賣壓大的區域,消費者得多留意。

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