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以前隨便漲、現在看地段！台中進入殘酷修正期 這幾類重劃區恐陷流動性危機
台中房市正從過去資金推動的上漲行情，逐步進入更現實的市場檢驗期。(圖/資料照)
台中房市正從過去資金推動的上漲行情，逐步進入更現實的市場檢驗期，隨著央行信用管制、限貸政策持續，加上大量預售案進入交屋階段，市場開始出現「量縮、價盤、區域分化」趨勢，過去幾年幾乎「隨便買都漲」的氛圍正在消退，市場開始重新檢視地段、機能與產業題材，一些供給量大的重劃區，未來若餘屋去化不順，甚至可能面臨流動性壓力。
「大台中房市交易動態資訊平台」近日發布114年大臺中房市分析年報，針對台中市全年不動產交易量體與價格變化進行觀察。統計顯示，114年全年建物買賣登記棟數為42,490棟，較113年減少12,506棟，年衰退22.7%；相較之下，第一次登記棟數則達30,077棟，較113年增加3,099棟，年增11.5%。換句話說，市場一邊是交易量明顯降溫，另一邊卻迎來大量新案交屋。整體房市呈現「交易降溫、交屋高峰」的分歧格局，也意味房市動能正從過去資金推動，逐漸轉為由自住需求撐盤的基本面市場。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，台中建物買賣移轉棟數自113年第三季高點回落後，至114年第二季開始出現止跌跡象，顯示市場量能逐步築底。不過在信用管制與限貸政策影響下，市場缺乏追價動能，成交時間普遍拉長，交易動能仍維持低檔。
她指出，目前市場其實是兩股力量在拉鋸，一方面股市上漲帶來的「財富效應」，讓部分高資產族群仍持續進行資產配置；另一方面，自住剛需仍存在，兩股力量撐住市場，使房市沒有出現劇烈下跌。整體來看，市場短期仍處於盤整階段，後續仍須觀察政策與資金環境變化。
第一季承接113年底限貸令衝擊，加上農曆春節因素，買方普遍觀望，交易量急凍，創下近年單季低點。第二季銀行放款態度仍偏保守，市場主要由新青安貸款與剛性需求支撐，交易量在低檔盤旋，買賣雙方價格認知差距明顯，市場呈現拉鋸。第三季成交量仍未明顯回溫，部分區域價格開始出現鬆動，市場逐步進入修正期。到了第四季，在傳統購屋旺季與銀行撥款壓力逐漸緩解的情況下，買氣略為回補，交易量小幅回升，市場開始逐步適應新的金融與政策環境。
陳孟筠指出，隨著前幾年推案量大的區域逐步進入交屋階段，第一次登記量持續攀升，代表市場將面臨實際供給釋出的壓力。她直言，如果去化動能不足，價格支撐就會開始鬆動；相反地，若市場仍能穩定吸收，則代表基本需求仍在，房價也較不容易出現明顯修正。
陳孟筠觀察，資金正逐步出現「防禦性位移」，具備成熟生活機能、軌道建設題材的都會核心區，相對具備抗跌能力；但部分缺乏產業支撐、過去漲幅過快的外圍重劃區，未來則須留意流動性風險。
她指出，市場其實已經慢慢回到「地段與基本面」決定價格的邏輯，以前可能是資金多、什麼地方都漲，現在開始變成有些地方撐得住，有些地方就比較辛苦。
針對近期中東衝突升溫，陳孟筠提醒，地緣政治風險可能透過「能源→通膨→利率→景氣」的傳導鏈條，間接衝擊房市。
首先是油價上升可能帶動輸入型通膨，不僅提高營建成本，也壓縮民眾可支配所得；其次，在通膨壓力下，各國央行降息空間有限，房貸利率可能維持高檔，增加購屋負擔；此外，全球金融市場波動若加劇，也可能削弱財富效果，使部分購屋決策延後。
若衝突時間拉長，甚至可能影響全球供應鏈與經濟成長，進一步衝擊就業與購屋信心。
整體而言，在外部環境動盪與內部信用管制的雙重影響下，市場短期內仍可能維持「量縮、價盤、質變」的格局。專家認為，未來房市走勢仍高度取決於央行政策方向，以及國際通膨與金融市場變化，購屋族與投資人需持續關注資金流向與市場結構的變化。