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澎湖都更淪10米深坑、3億法拍流標專家揭「自主開發」致命風險
澎湖馬公市首件都市更新案「文康首席」，因工程長期停擺、財務糾紛未解，近期更新範圍內3筆土地流入法拍市場。（圖/資料照，記者劉禹慶攝）
澎湖馬公市知名的「中興戲院都更案」近期因部分土地進入法拍市場引發關注，3月初一拍以流標收場，市場人士指出，此案之所以備受關注，除了底價逾3億元創下澎湖法拍市場紀錄外，更關鍵的原因在於其屬於地主自主推動的都市更新案，也讓「自主都更」模式的風險再次浮上檯面。
該案即澎湖馬公首件都市更新案「文康首席」，基地位於樹德路與文康街口，屬文康街商圈精華地段，基地前身為地方知名的中興戲院。全案於2019年以重建方式推動自主都市更新，原規劃興建地下2層、地上14層的鋼筋混凝土建築，低樓層規劃商場與電影院，高樓層為住宅，原定於2026年完工。
不過工程自2021年動工後，隨著基地持續向下開挖、深度突破10公尺，起造人與承造人之間的財務爭議逐漸浮現，施工進度隨之停滯。自2023年10月起，基地現場已未再進行實質工程，停工時間至今已逾2年。目前基地內仍可見多處玄武岩地層崩落痕跡，現場更留下深度逾10公尺的大型坑洞，公共安全議題也引發關注。此外，仍有約15戶已購客戶權益懸而未決，使整體更新計畫陷入長期停滯。
由於財務糾紛未解，更新範圍內3筆土地近期流入法拍市場，總底價高達3億548萬元，並於3月進行首度拍賣，但最終仍以流標收場。市場人士認為，一拍流標顯示投資人對該案後續風險仍存疑慮。
針對自主都市更新的運作模式，簡美營造總經理陳元昱指出，自主更新最大的吸引力，在於地主可自行擔任實施者，不必讓建商取得開發利潤，因此理論上可分回更多坪數。
不過，這樣的模式同時也意味著地主須自行承擔整體開發風險。陳元昱指出，自主都更主要面臨四大風險，包括整合風險、資金籌措風險、工程管理風險與銷售進度風險。
其中，地主人數眾多時，整合協商往往曠日費時，一旦意見分歧，可能影響更新進度；資金方面則須自行辦理融資與資金調度，若預售銷售不如預期或銀行授信條件收緊，現金流壓力便可能提高，甚至影響履約能力。
此外，工程施工與進度管理也需由更新會自行負責，一旦工期延宕，營建成本上升也會增加財務壓力；若預售銷售去化不順，則可能影響後續資金回收與銀行融資安排。
陳元昱以電腦組裝做比喻：「找建設公司主導開發，就像買品牌電腦，雖然成本較高，但經過封裝與測試，系統較穩定；自主更新則比較像是組裝電腦，成本可控，但門檻較高，需要足夠的專業能力與風險承擔能力。」
他指出，面對近年營建成本快速上升的情況，建商通常具備較強的資金調度能力；但自主更新案即使聘請顧問或專案管理團隊，相關單位多半僅提供專業建議，並不承擔開發風險，最終仍需由地主自行面對市場與財務變化。