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虛坪改革淪房價推手 ? 建商：如「捅蜂窩」 房價、車位價恐同步飆漲
新建案公設比居高不下，許多公設也不實用，讓民眾花了大錢卻買了空氣。
內政部力拼「虛坪改革」今年上路，常年遭人詬病的高公設問題可望解決，但在實質法條和配套措施尚未定案下，業者多持保留態度，房價是否會因虛坪改革而上揚，更引發關注。此次主要是修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，包括「免計容積」規定和「停車空間」改為專有兩方向。
回顧台灣推動實坪制的進程，在2018年實施雨遮不計坪不計價，專家表示，新制交替期間，市場同時充斥雨遮計坪計價、不計坪計價、不計坪不計價等三種產品，消費者對於價格資訊識別困難，更引發買方退訂舊案潮與建商搶掛舊制建照潮，且因建商維持產品總價不變，最終結果卻是房價不降反升。
而此次改革著重在免計容積計算制度檢討，內政部表示，虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求同時，也避免不實用的公設出現。
依現行《公寓大廈管理條例》規定，法定停車空間附屬於防空避難空間，屬共有的公共設施；但現行實務上停車空間為個人專屬使用，具獨立性且為交易標的，虛坪改革重點之一要將停車位及車道使用空間調整為專有部分，可核發權狀、明確歸屬，貼近實際需求，且可與機電、梯廳等居住公設明顯區別，讓購屋負擔項目更透明。
內政部指出，法定停車位優先滿足社區基本停車需求，對於已興建中建案及都市更新計畫報核個案，也將有過渡條款、緩衝宣導期及正式施行日期，降低制度改變所造成的影響。
不過，對於第一線的建商和代銷來說，溝通成本將顯著攀升，從解釋公設比變動，到釐清車位產權獨立及車道分攤機制，無一不是挑戰。而消費者也需經歷剝離虛坪迷思到重塑價值認知的學習曲線；這場買賣雙方的認知磨合，勢必拉長銷售週期，大幅提升成交難度。
信義代銷永續研展組協理童莉婷表示，虛坪改革的核心挑戰在土地成本、營造成本與總銷固定的前提下，計價面積縮水，建商會透過提高房屋單價及調漲車位價格回補缺口。再者，因為舊制產品的名目單價具有優勢，不排除會拉抬舊案的價格定錨，原本打造公平房市的政策美意，若缺乏引導，或將成為推升房價的藉口。
世界多數國家採實坪計價，台灣「虛坪改革」也醞釀許久。(圖片環境是泰國)
車位價格恐增加 土地持分認定出問題
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，為減少公設及建物總面積，建商會反映在銷售總價及興建成本上，將導致變相拉抬房價及車位價格，並且引發新舊建物單價認知差異，進而拉抬中古屋房價。
也因為車位面積增加，建商可能進一步反映面積核算的興建成本，進而拉抬停車位價格。舉例來說，台北市中山區一個頂級商辦大樓預售建案，建坪單價賣到超過每坪155萬元以上，坡道平面停車位價格可能會賣到每個4百萬到5百萬元以上。
陳碧源表示，停車位由共有部分改成專有部分，會導致土地持分認定及社區管理茲生問題，如果內政部只修公寓大廈管理條例，那可能產生土地持分認定問題。因為車位或停車格變成專有部分，讓車道可以變成車公，來阻斷現行建商把車公放在大公的作法。但是當停車格變成專有部分時，回到民法的規定，將導致土地持分面積高於現行市場作法。
小基地建案多 雙北公設比難降
根據住展雜誌統計，2025年公開之雙北市新成屋、預售屋建案平均公設比，台北市為35.7%，新北市則為34.7%，雖然與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點，尤其台北市在40%以上的高公設比新案來到1成，前年則為5%。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，小基地案因為興建出戶數較少之社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又已占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品，而素地稀缺與危老案盛行的台北市遂成為小基地案大本營。
但在高房價悲歌下，就算高公設比，出於小宅能壓低總價的特性，市場仍然買單，北市幾個高公設新案，因成交可落在千萬元總價帶，縱然犧牲了室內空間，銷售反應仍頗佳。
寶和建設總經理張應偉表示，當下新案的公設比大約落在34至36%，未來「虛坪改革」取消車道公設比登記等政策後，讓公設比可能落在29至31%；公設比減少、主建物不變，讓表面上主建物的比例提高了，對消費者來說可買到的「看似更多、實際上不變」。
張應偉認為，建商對於虛坪改革採取樂觀其成的態度，除了讓消費者得以買到更實際的坪數，其中對於「一般電梯增列為免計容積」項目，未來只要基地面積容許，建商導向從善如流，盡量增設電梯比，過去10多戶共用2戶電梯的情形將有機會減少，對於住戶來說更能減少等待電梯時間、增加居住品質。
實坪制上路後，業者認為恐讓車位價格變高。
倉促上路恐紊亂 建商稱如「捅蜂窩」
另外，在管委會面積上限為基地容積的1%，且不得超過100平方公尺等規定下，免計容積的設施既然減少，未來在總價與法規雙重壓力下，建商一般都會選擇簡化公設項目，過去的娛樂性設施也會相對應減少。
聖得福建設執行長洪正雄認為，虛坪制上路後，這些成本勢必會加回到房價上，尤其車位價格會拉高，希望政府相關配套要做好，不然市場上新舊制混雜，對消費者來說，也相當不利。
陳炳辰指出，今年若虛坪改革上路，一些小基地新案或有機會調整公設比數據，但要注意的是，在銷售總價不變下，換算較少的坪數反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決。
富旺國際董事長林正雄認為，虛坪制是捅蜂窩的舉動，政府此時推動是非常不討好民意，房價和車位價格都會上升，建議政府放寬第7波打房相關政策後，再研擬執行。
張應偉表示，未來房地產市場將進入「低公設比、高得房率」的戰國時代，市面上一般住宅不含陽台的得房率大約落在52至55%，而注重坪效的住宅不含陽台的主建物比例約落在58至59%，得房率將會成為品牌價值的分水嶺。
