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央行房貸微調「演哪齣」？李同榮：擠牙膏式鬆綁 房市修正還沒完
房市趨勢專家李同榮。
央行19日召開理監事會議，宣布政策利率「連八凍」，並同步對房市選擇性信用管制進行「精準微調」，將自然人第二戶購屋貸款成數由5成提高至6成，即日起實施。
對此，房市趨勢專家 李同榮提出「三微效應」觀點指出，此次央行政策屬於 「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。
他表示，對首購族而言，政策風向開始鬆動，雖然購屋意願不會立即大幅提升，但市場信心將出現小幅回升。換屋族雖然貸款成數提高至六成，可能使換屋意願略為增加，但仍面臨兩18個月內須出售第一戶以及銀行放貸態度保守，因此整體換屋意願微增，但實際動能將仍有不足。
李同榮提到，近年房市受到產業資金斷鏈及交易限貸鎖喉影響，政府將第二戶購屋大幅限貸，並將多數換屋族群界定為投資客，使市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力之下，房市交易量呈現「窒息式萎縮」，尤其換屋市場幾乎陷入停滯，如同一灘死水。
李同榮指出，此次央行限貨微幅鬆綁的政策顯示三大意涵：
1.宣示意味濃厚，實質效益有限：
央行此次將第二戶貸款成數由五成提高至六成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整交易量的實質刺激仍相當有限。
2.象徵性鬆綁，避免房市再升溫：
央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。因此採取「精準微調」策略，只進行小幅度調整。
然而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。
3.選舉前的「擠牙膏式」政策調整：
目前房市雖然降溫，但尚未達到部分鷹派決策者所期待的調整幅度，因此政策很可能採取 「分階段、擠牙膏式」鬆綁，先小幅調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。
李同榮認為，要讓房市交易量真正回溫，建議政策應考慮取消或延長18個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整；另外，如同央行總裁楊金龍所所提：「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」
在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長、屆時跌幅反而加深。
因此 唯有「換屋限貸政策積極鬆綁」、「建商適度降價」，才能換取成交量回升，這將是未來市場的重要的兩個調整方向。