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房市低迷、為何房價沒大跌？ 他曝「三方力道」較勁導致
李同榮認為，「成本上升、需求轉弱、供給增減互見」等三方力道較勁下，致使房價跌幅趨緩。（永慶房產集團提供）
自2024年第四季起，台灣房市正式由高檔進入修正循環，在政策壓抑、資金收縮與市場需求轉弱的多重夾擊下，房價為什麼沒有市場預期的大幅修正？
房市趨勢專家李同榮解讀，房市在「成本上升、需求轉弱、供給增減互見」的三方力道較勁下，產生了相互矛盾拉扯的抗力，致使房價跌幅趨緩，對後市將造成「跌幅縮小、跌勢拉長」的遞延效應。
李同榮分析，近年營建成本上升並非短期波動，而是多重結構因素疊加的結果，一旦成本增加，勢必面臨能否轉嫁問題。
隨著台灣人口老化與勞動力減少，營建業面臨嚴重缺工問題，即使引進外籍勞工，也難以完全填補缺口，人工成本呈現「剛性上升」。
近年「土方之亂」事件頻傳，使政府加強廢棄土石方的流向管制與回收制度，合法處理成本大幅增加。建商不僅需支付更高的清運費用，還需承擔更長的行政流程與時間成本，直接拉長工期並推升總體開發成本。
李同榮表示，另外在全球淨零碳排與永續發展趨勢下，未來新建案勢必納入節能設計、綠建材、智慧建築與碳排管理、甚至強制種電等要求。這些ESG標準雖有助於長期價值提升，但也將明顯增加營建成本。
而近期美伊戰事升溫，帶動國際油價上漲，進一步形成輸入型通膨壓力。營建業高度依賴能源與原物料，戰事越是拖長，成本自然隨之水漲船高。
李同榮表示，成本上升對下修房市的「利」與「弊」，在房市進入修正期時，成本上升並非全然負面，反而在某些層面形成「價格支撐機制」，.房價下修空間受限，避免市場系統性崩跌；同時抑制新推案供給量，減緩未來供給壓力；最後是提升產品品質並形成市場強弱分化。
而成本上升的不利因素，李同榮表示，在銷售速度放緩的情況下，成本卻持續攀升，建商利潤空間被大幅壓縮。在資金斷鏈危機下，部分財務體質較弱的建商，甚至可能面臨資金斷鏈風險，增加市場不確定性。
當建商不願降價、買方又因預期下跌而觀望時，市場陷入「價格僵固、成交停滯」的僵局。這正是之前所提出的核心觀點——交易量一波比一波低的結構性現象。
在高房價與高成本雙重壓力下，換屋族因貸款限制與資金壓力而延後決策，使市場缺乏有效的內部循環動能，進一步加劇成交量萎縮。
李同榮表示，當前房市正處於關鍵的結構轉折期，房市正進入「成本X需求X供給」三力拉鋸階段，營建成本的上升，雖為房價提供下修保護，但若價格沒有明顯修正，也抑制了市場流動性，使交易量持續陷入低迷。