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建商買不起地了？壽險大鱷滿 7.7兆現金等進場！專家曝：千億熱錢全擠向「這塊大餅」
新北市受捷運路網擴建帶動，聯開案投資金額已超越都更。（圖/資料照，新北市政府捷運工程局提供）
根據仲量聯行最新統計，觀察土地市場方面，今年第一季交易金額達305億元，季增約22%，但受信用管制影響，較去年同期衰退40%。同時，今年2月不動產貸款集中度降至35.96%，顯示金融機構資金控管趨嚴。在貸款限制下，住商用土地貸款成數普遍約四成，建商購地態度轉趨保守；相較之下，工業土地因多屬自用需求，貸款成數可達七至八成，在科技產業擴張帶動下，交易維持穩定。
綜合本季土地與資本市場動態，有三大驚人趨勢正在成形：
買地貸款被掐緊：住商用土地貸款成數普遍僅剩 4 成，導致傳統建商購地動能大減 40%。
開發商轉戰「聯開都更」：融資成本飆高，建商改搶資本門檻較低的公辦都更與捷運聯開案，預估 2026 全年簽約金上看 2,100 億元。
壽險業滿血進場：壽險業本季狂砸 164 億元（占交易額 33%）超越去年全年規模，且手上仍有高達7.7兆元的資金等待進場！
從買方結構觀察，不動產開發商與壽險業分別占交易額41%與33%。其中壽險業交易金額達164億元，主要由凱基人壽取得陸軍保養廠C廠案帶動；建商方面，華固取得信義區土地，顯示精華地段仍具長期配置價值。
貸款只能貸4成！建商不買地了，千億熱錢現在都往哪裡跑？
在融資成本持續走高的環境下，開發商投資策略逐步轉向捷運聯開與公辦都更等資本門檻較低、區位條件較佳的案型，帶動2025年投資金額創近五年新高。市場預估，2026年全年相關簽約金額可達1,600億元至2,100億元。從案件結構來看，投資金額50億元以上中大型案件占比已由2020至2021年的30%以下，提升至近年45%至60%，顯示資金持續集中。
區域發展方面，台北市以公辦都更為主，新北市受捷運路網擴建帶動，聯開案投資金額已超越都更，高雄市則因大型都更案推動，投資規模持續擴大。
2026年第一季共公告7件都更及捷運聯開案，基地總面積約12,801坪，預估可引資402億元。本季完成招商與簽約案件以高雄市為主，約154億元，其次為台北市109億元、新北市21億元及桃園59億元，整體都更與聯開投資金額約343億元，顯示開發動能持續推進。
壽險業滿手7.7兆現金等進場？精華地段與AI廠房成最大吸鈔機
整體而言，在地緣政治與通膨壓力影響下，資本配置趨於審慎，資金逐步流向具穩定性與成長性的市場。台灣受惠AI與半導體產業發展，工業地產成為支撐不動產市場的重要引擎。壽險業本季不動產投資達164億元，已超越去年全年規模，目前持有資金約7.7兆元，但不動產投資占比僅4.38%，顯示市場仍有龐大資金待進場。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，AI已成為驅動不動產市場的重要結構性力量，從廠房、資料中心到辦公空間升級，皆可觀察到需求成長。隨企業持續擴大AI投資，未來市場將更加由產業動能主導，具備科技產業支撐與區位優勢的資產，仍將持續吸引資金布局。
