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老屋難更新恐淪「沉沒資產」！李同榮示警：10年後房市恐陷「4個沒有」
李同榮示警，未來老屋和空屋問題，恐成為「城鄉雙癌」。（資料照）
台灣住宅市場正同步走向「老化」與「閒置化」，形成潛在的系統性風險。房市趨勢專家李同榮示警，10年後台灣「老屋」與「空屋」將逐步日本化，最終演變為侵蝕都市與偏鄉的「城鄉雙癌」，並形成「六大房市結構失能」現象。
目前台灣屋齡40年以上住宅占比已高達約34~40%之間，等於每3戶就有1戶以上是高齡老屋；同時全台空屋率已升至10.43%，接近百萬戶規模。這兩個數據交叉所揭示的關鍵，不是供給不足，而是「使用效率下降」—老屋持續增加、空屋持續擴散，但真正被有效使用的住宅卻在逐步減少。
李同榮嚴正指出，未來10年，台灣房市將因老屋與空屋遞增，逐步擴散，10年後將從價格高漲因素，轉而浮現六大「結構性失靈」的嚴重現象：
一、老屋化不可逆，形成沉沒資產：
大量住宅同步老化，但都更困難、整合不易，老屋難以退出市場，成為城市中無法轉化的沉沒成本。
二、餘屋與空屋快速上升，供給錯置加劇：
新屋大量完工，諸多集中在需求不足區域，形成「新屋增加、舊屋老化」的雙重擠壓，市場結構嚴重失衡。
三、需求集中新屋，老屋邊緣化：
購屋族「寧可遠也要新」，使老屋被邊緣化，並逐步轉為低價、低租值甚至閒置資產。
四、人口反轉，長期需求下降：
人口負成長、高齡化與區域移動，使住宅需求不再全面成長，雖短期有兩代不同堂家戶數增加支撐都會房市需求，但房市走向高度分化，區域強弱分明，已是不可避免趨勢。
五、老屋充斥都會，空屋充斥鄉村，城鄉雙重危機已經成形：
都市面臨老屋堆積、更新停滯的「慢性侵蝕」；偏鄉則因人口流失，出現空屋擴散的「快速衰退」危機。
六、老屋空屋將促使房市進入「四個沒有」的結構失能階段：
未來問題不在價格，而在房屋是否「有人用、能流通、可更新」。大量老屋空屋將進入「沒人住、沒人