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房地合一2.0放寬特定股權認定 會計師：未來新購房地恐加重稅負
財政部修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」。（資料照）
財政部於21日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點，針對「假賣股權、真賣房地」的避稅認定標準進行鬆綁，即日起生效。
本次修正主要聚焦於兩大放寬，首先針對「股權價值」的認定方式，過去房地合一2.0規定，若交易的公司股權價值有50%以上是由境內房地構成，該交易就視同房地交易。
財政部現增訂，若公司能提供客觀衡量資產價值的證明，如會計師查核實價資料，分母可以改採「各項資產時價總額」認定。此舉讓計算基礎更貼近市場現況，若分母變大導致房地佔比降至5成以下，即可排除適用房地合一稅。
其次，考量房地合一稅2.0自2021年7月1日起實施，且僅針對2016年以後取得的房地，財政部將放寬股東交易在20212年6月30日以前取得的「舊股權」，且該所得是來自於公司持有2015年以前取得的「舊制房地」，這部分比例將排除適用房地合一稅。這解決了長期持有的老牌公司在股權轉移時，因持有舊制土地而意外被捲入新制重稅的問題。
舉例來說，A公司持有子公司100%股權且均為2021年6月30日以前取得的舊股權，A公司近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上因持有我國境內房地，且全部為2015年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權所得不適用所得稅法第4條之4第3項規定。
勤業眾信聯合會計師事務所家族辦公室服務負責人王瑞鴻會計師指出，過往房地合一稅特定股權交易規定，常導致家族企業的股權交易落入房地合一稅的課稅範圍，舉例來說，家族企業為了穩固經營權並基於家族資產永續傳承目的，規劃將個人所持有的家族企業股權移轉到家族控股公司，但因特定股權交易之規定使得股權移轉利得需落入房地合一稅課稅範疇，而導致家族成員躊躇不前，不敢冒然進行股權移轉而有礙家族股權傳承架構之調整。
然而，財政部此次修正房地合一課徵所得稅申報作業要點，放寬個人或公司出售的股份或出資額，若在2021年6月30日以前取得者，雖然處分該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由台灣境內房地所構成，但若其中有部分房地係在2015年12月31日以前取得，就出售獲利可按該等房地占全部房地之比例豁免房地合一稅。
財政部表示，彙整已發布之解釋函令納入規範，例如定明配偶相互贈與、連續繼承等方式取得房地之取得日、持有期間計算；獨資資本主或合夥組織合夥人與地主合作興建取得之房地於5年內交易，得適用20%稅率課稅；營利事業實際從事興建因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定等。
財政部進一步表示，此次放寬營利事業得以各項資產時價計算股權價值，及舊股權交易得按舊制房地占比排除適用房地合一稅等相關有利於納稅義務人之規定，未核課確定案件均可適用。
王瑞鴻強調，雖然這次修法大幅改善過往特定股權交易課徵房地合一稅的爭議，但對營利事業日後新購置不動產的決策也將帶來影響，假設A公司原僅擁有舊制房地價值約1.5億元，在修法後家族成員移轉A公司股權之證券交易所得全部無須課徵房地合一稅，但A公司若日後新購置一筆新制房地價值1億元者，則原本無須課徵房地合一稅之所得，反而因為A公司新購置房地而導致40%所得須按特定股權交易課稅（新制房地1億元占全部房地2.5億元比例），將增加未來營利事業評估新購置房地與否的複雜度。
王瑞鴻表示，本次申報作業要點的修正，大幅化解了過去特定股權交易的爭議，但也增加了日後股權交易是否應課徵房地合一稅判斷的複雜度，日後股東處分股權及營利事業購置不動產時應該多方洽詢專業人士提供協助，以便做出最佳決策。