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房市危險了？預售解約、房貸逾放比同步劇增 他示警已進入「流動性危機」
李同榮認為，現階段房市真正的風險，已不再只是「房價漲跌」，而是「流動性危機」正在逐步擴散。（記者朱語蕎攝）
台灣房市從2025開始出現一些極不尋常的市場訊號，包括住宅貸款逾放件數快速暴增60%，同時，預售市場解約件數劇增6成，且近半年來持續暴增中。
房市趨勢專家李同榮指出，這代表房市真正的風險，已不再只是「房價漲跌」，而是「流動性危機」正在逐步擴散。他更示警表示，台灣房市正進入流動性危機四部曲，包括解約潮劇增、交易量急凍、逾放比擴散、流動性危機增高。
李同榮指岀，銀行體系公布的住宅貸款逾放比率仍僅約0.08%，表面上看似仍處於歷史低檔，但住宅貸款逾放件數卻快速暴增，2025年第三季全國房貸逾放件數已達2,203件，不但創下近九季新高，季增率高達41%，年增率更高達60%。
同時間，預售市場也開始出現明顯變化。自2025年上半年全國預售解約件數已達1,339件，已接近2024全年解約量的7成，且持續在遞增中，這些解約潮壓力集中於台中、桃園、高雄等過去漲幅最大的重劃區與科技題材區。這代表台灣房市真正的風險，已不再只是房價漲跌，而是「流動性危機」正在逐步擴散。
預售市場向來是房市風險最前端的領先指標，因為預售市場本質上建立在購屋信心、市場預期、資金槓桿、三大基礎之上。過去幾年，在低利率、新青安與科技題材推升下，許多投資客利用低自備款、高槓桿操作、預售轉單套利、寬限期貸款，進行資金放大槓桿操作。但當市場開始降溫後，預售市場也成為最先反轉的區域。
尤其2024下半年後，受到央行第七波信用管制影響，第二戶貸款受限、銀行撥款趨嚴、預售轉售市場冷卻、投資客轉貸困難，造成部分高槓桿投資客開始出現資金斷裂。因此市場開始出現「棄約解約潮」。目前解約壓力最大的地區，包括：台中、桃園、高雄、部分台南重劃區。
李同榮說，這些區域的共同特徵有短期漲幅過大、投資買盤比重偏高、預售供給量過大、科技題材炒作濃厚等，當市場信心轉弱後，解約便快速增加，而這就是市場預期開始反轉的第一個警訊。
市場大多數人現在仍只關注「房價跌多少？」，但其實目前市場真正的問題並不是價格，而是「賣不掉」。當成交量快速萎縮後，代表市場開始失去流動性。2025年後，六都買賣移轉棟數持續下滑，部分月份甚至較高峰期腰斬以上。
這代表房市已從「價格市場」進入「流動性市場」，決定市場風險的，不再只是房價高低，而是「資金是否還能流動」。
當市場流動性消失後，接下來最直接出現的，就是「房貸逾放增加」。目前全國住宅貸款逾放件數已明顯升高，從2023年初約千件左右，到2025Q3已突破2,200件，短短兩年不到幾乎翻倍。近年因房價大漲、新青安政策、貸款期限拉長、三大因素致使全國房貸總餘額持續創新高。因此即使違約增加，因為分母擴大，逾放比率仍可能維持低檔。因此低逾放比並不代表市場真的安全。
目前市場雖然風險升高，但仍屬流動性危機初期，尚未全面進入金融風暴階段。原因在於銀行體系目前仍透過：展延、借新還舊、寬限延長、資產重整、等方式延緩違約擴大，因此這一波市場即使成交量急凍，也未必會出現2008年金融海嘯式的大規模法拍潮。但真正值得注意的是建商端資金鏈壓力正在逐步升高，尤其近年大量推案的區域包括台中、桃園、高雄、台南。
李同榮表示，這些多重壓力，過去市場熱絡時，建商可透過：預售快速回收資金、高週轉推案、土地增值、維持高槓桿經營。但當市場冷卻後高週轉模式開始失效。若未來銷售持續低迷，庫存去化困難，利率維持高檔，資金回收變慢，部分中小型建商恐將面臨「建融壓力逐步升高」甚至出現延後推案、暫停開工、土地盤整、資產出售等現象。
李同榮分析，整體市場仍未全面進入金融風暴階段，主要原因在於銀行體系仍具多重緩衝機制。而現在最大的問題，不是風險有沒有發生，而是風險正在逐步累積。若未來利率維持高檔、成交量持續低迷、預售解約擴大、建商資金鏈惡化，則建融風險仍可能進一步向市場擴散。
李同榮表示，現在房市最危險的，不是房價下跌，而是流動性消失後，違約正在從預售市場一路向成屋市場與建融市場擴散。當市場流預售解約增加、成交量急凍、房貸逾放擴大、建融壓力升高」四者同步出現時，就代表市場已正式從「高槓桿繁榮期」走向大分化的資金淘汰潮。