粉絲團
房市卡關只差200萬？專家喊話央行：第二戶房貸成數6成調7成就夠了
房市交易降溫之際，換屋族卻面臨另一道難題，預售屋進入交屋階段後，銀行核貸成數不如簽約時預期，導致部分家庭突然出現數百萬元資金缺口。(圖/資料照)
房市交易降溫之際，換屋族卻面臨另一道難題，預售屋進入交屋階段後，銀行核貸成數不如簽約時預期，導致部分家庭突然出現數百萬元資金缺口。《住宅週報》社長陸敬民分析指出，現在房市真正卡住的地方其實很單純，就是「預售屋要交屋了，銀行核貸卻比簽約時想像的少」，若要處理當前換屋族的交屋困境，與其端出一長串政策，不如央行針對第二戶房貸成數做單一、明確的調整。
陸敬民舉例，若換屋族購買總價2000萬元住宅，原先預估可貸8成，自備款約400萬元，但受到現行第二戶房貸成數限制影響，若銀行最終僅核貸6成，自備款便提高至800萬元，短時間內就多出400萬元資金需求。部分家庭可能原本準備200萬元裝潢費，先拿出來填補缺口，最後仍可能差上一大筆錢，進一步衍生延後交屋、協商解約，甚至訴訟等問題。
陸敬民認為，若要針對目前換屋族的資金斷鏈問題提出最直接的解方，建議央行將第二戶家庭房貸成數上限由現行6成調高至7成，並讓符合換屋條件的家庭比照辦理，其他信用管制措施則維持不變，目標是在今年底前定案。
他指出，以總價2000萬元住宅來看，房貸成數從6成提高至7成，貸款金額將增加200萬元，正好對應不少換屋家庭目前面臨的資金缺口。「這200萬就是現在讓一堆換屋族家庭卡在交屋現場的那個缺口。」陸敬民表示，若能把房貸成數補上，便能降低家庭為籌措自備款而東拼西湊的壓力，也可減少後續與建商協商解約的案件。
陸敬民形容，這才是「有感放寬」，不是單純喊口號，而是直接從貸款數字上補足家庭的資金缺口。他認為，換屋族原本就不是以投資炒作為主要目的的一群人，許多家庭是因為先買新屋、舊屋尚未出售，才被銀行制度認定為第二戶，與單純增加房產部位的投資客有所不同。
因此，在陸敬民看來，與其要求銀行另外設計「過渡機制」、切結書或委售證明等作法，不如直接針對家庭換屋需求調整貸款成數。他認為，這類額外程序雖然看似周延，但實際執行時增加銀行審查與民眾申辦負擔，最後反而可能讓真正有換屋需求的家庭卡在制度細節。
至於外界近期討論的豪宅貸款門檻調整，陸敬民則認為，這並非目前最急迫的問題。他指出，現在真正卡在交屋資金缺口的，並不是豪宅買家，因此豪宅門檻究竟要不要調整、調到多少，若持續成為政策討論焦點，反而可能模糊當前房市真正需要處理的問題。
此外，對於40年房貸議題，陸敬民認為，銀行原本就能依照借款人的條件與個案狀況核給較長貸款年限，因此不一定需要央行另行介入規定，「喊出來只是顯得政府很努力，實際上改變不了什麼。」
至於建案審查流程整合、單一窗口等建議，他則認為，這屬於地方政府行政效率問題，與央行信用管制是不同層次的政策，「硬要放進同一份建言，只會模糊焦點」。
至於從打炒房轉向抑制囤地，陸敬民認為方向並非沒有道理，但包括持有稅、限期開發等措施，都需要較長時間才能反映效果，對眼前正面臨交屋資金壓力的換屋家庭而言，並不能立即解決問題。
陸敬民強調，以上議題並非不重要，而是有些「不急」、有些並非央行權責，有些則短期內難以看到效果，如果全部塞進同一份政策訴求，反而容易讓真正急迫的問題被稀釋。
他認為，當前房市要穩定，重點並不是提出一長串看似面面俱到的政策清單，而是先找出真正造成市場卡關的關鍵。「房市要穩下來，靠的不是一長串看起來面面俱到、卻沒有一項真正解決問題的建言清單，而是抓準那個真正卡住大家的關鍵，把它處理掉。」