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低自備低首付充斥 7項注意事項停看聽

2017/04/22 04:30 文/記者葉思含

近來各建案促銷手法五花八門,購屋族應多做比較。

20萬交屋、購屋0自備、工程期0付款,這些廣告是否也讓你心動?為刺激買氣,現在購屋不只送裝潢、家電,建商促銷手法愈來愈驚人,訴求低自備、甚至0自備,令許多小資族趨之若鶩,專家提醒,在一圓成家夢之餘也要留意是否隱含廣告花招及陷阱,避免成為冤大頭。

購屋族應審視個人信用狀況,若無法順利核貸將需提高自備款。

迎戰低迷的房市,許多建商推出低自備款、輕鬆付方式刺激成交量,然而低自備背後意義有著較多的貸款,即便建商推出優惠付銷售方案,也不保證想買的房子能向銀行貸得剩餘款項,萬一無法順利核貸就要提高自備款,與購屋預算有很大出入,甚至可能因付不出自備款遭斷頭,或忽略後續延伸出寬限期後暴增的月繳房貸,落入房市走弱後產生賠售窘況。專家建議購屋族勿因受廣告吸引衝動購屋,購屋前考慮以下7大注意事項,衡量未來風險,量力而為。

想圓成家夢之前,小資族購屋應試算是否有能力承擔。

注意1:低自備不等於低房價

低自備太吸睛,容易被認為物超所值,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,其實低自備款與低房價並無關,且業者恐因須自行負擔、吸收低自備購屋的利息,將成本反應在房價上,房價甚至可能更高。另外,許多建案以低自備款為由,難有議價空間,應多與周邊其他個案以及非低自備建案做比較,才不會為了輕鬆付款反而買貴,得不償失。

注意2:公司貸是否收利息

目前建商、代銷業者提出低自備購屋的方式,多數為以「公司貸」補足不足部分,為建商或代銷公司貸款給買方,一般採無息貸款,少部份則收取利息。住展雜誌企研室經理何世昌分析,無息公司貸對買方較有利;若有收利息,記得要在合約看清楚計息方式與利率,是否有不公平條款或是利率偏高的狀況。

注意3:信用貸款利率

除「公司貸」,何世昌說,也有不少是買方向銀行申請信用貸款,補足自備款不足的部份,但申請信貸的利率往往很高,不建議買方申請信貨補足自備款差額,除非非常喜歡那間房子,且近1~2年內會得到一筆錢快速償還信貸,否則信貸利息負擔沉重,對購屋族非常不划算。

注意4:了解還款能力

交屋之後就必須分年擔還公司貸,以2~3年居多,少數則有7~10年,信貸則可能更長。如果交屋後分3年擔還,還款壓力會非常重;購屋族最好先試算交屋後,前3年同時繳納銀行房貸與償還公司貸、信貸金額,是否有能力承擔,避免造成還不出來被斷頭的窘境。何世昌提醒,這些壓低自備款方案較適合「已經存滿頭期款」的民眾,錢可慢慢還,前3年頭期款還可以存銀行賺利息,也算不無小補。

注意5:業者是否作高成交價

有一種低自備訴求為在買賣契約上動手腳,將成交價作高,向銀行申請到高額成數貸款。何世昌指出,如果採用此方式,要小心被銀行發現後追回溢貸的部份,容易衍生糾紛,因此並不建議購屋族使用。現在建案銷售手法非常多,無論是哪一種促銷方式,消費者都要注意買賣契約是否有白紙黑字寫清楚,以保障自己的權利。

注意6:未來景氣與房價

購買低自備預售屋也要將景氣面納入考量,香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫提醒,若房市持續低迷、價格持續下修,預售屋完工後的房價市值可能低於房屋貸款金額,就算把房子賣掉也不足以清償貸款,建議購屋族將未來景氣與房價下跌的風險納入考量,以免慘遭套牢。

注意7:社區住戶素質

一般受低自備吸引的購屋族,多為年輕首購、經濟能力受限者以及投資客,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,此類社區住戶素質不一,恐增加住家出入複雜性,如投資客出租、鄰居常換人,不易掌握左鄰右舍素質,恐造成日後起居困擾。
綜觀以上7大注意事項,徐佳馨提醒,儘管低自備付款方式令人眼花撩亂,多半還是「羊毛出在羊身上」,許多看似極具優惠的購屋活動其實隱含不少限制,如:僅針對特定廣告戶,且須另購裝潢與車位,加上無法保證銀行鑑價貸款成數,建議民眾自備款不能算得剛剛好,否則可能面臨購屋款項不足而遭斷頭的風險。

中古屋也能低自備 一圓成家夢

除新推建案有輕鬆付款優勢之外,不少中古市場也有低自備案例可循,陳炳辰指出,若民眾針對的物件為低價位的產品,自己在銀行往來信用上也沒有問題,仍有機會以低自備款買房,舉大同區總價500萬元的中古小套房成交案為例,確實有信用良好的首購族以自備款100萬元購得,再利用青年安心成家方案貸款後,每月繳交約1萬3000元的房貸,成功一圓台北市買房的夢。

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