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棄蛋黃、擁蛋殼 雙北人口向外移

2017/07/08 04:30 文/記者葉思含

捷運機場線的開通,是桃園重大交通建設利多之一。

因近年房價飆升,北台灣人口出現「棄蛋黃、擁蛋殼」的現象,根據內政部的淨遷入統計,發現雙北市外移人口逐年上升,以往被視為蛋殼區的桃園市、基隆市,分別受惠升格直轄市與建商大型造鎮推案,加上主推低總價產品,躍升成為北台灣民眾大量移居的兩大城市。

受惠升格直轄市,桃園市為北台灣淨遷入人口最高的城市。

淨遷入為總遷入減去總遷出,是觀察一個地區社會增加的人口指標,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,影響人口遷徙的關鍵包括就業機會多寡、房市發展性以及城市軟硬體的建設,若能掌握就業機會、房市增值潛力和優質都市形象,將相當吸引區外人口的移入,尤其是現今台灣少子化,人口紅利消失,人口淨遷入成為各城市房市發展的一大利多。

基隆平均主力總價帶為348萬元,購屋負擔較輕,適合首購族覓屋。

雙北人口負成長 桃園移入最多

太平洋房屋副總經理章克勤表示,雙北市是台灣的政經中心,擁有許多吸引外縣市人口的誘因,包括豐富的教育、醫療資源與就業機會等,然而從數據上來看,雙北市社會增加自2014年進入負成長,遷出人數大於遷入人數,且有逐年增加趨勢,與高房價不無關係。觀察北台灣,桃園市因升格直轄市,淨遷入人口呈倍數成長,而基隆市近幾年則受惠建商的大型造鎮推案,2016年起淨遷入人口由黑翻紅,成為兩大受矚目城市。

桃園市為北台灣主要人口淨遷移正成長區域,2015、2016年人口淨移入達3萬6668人與3萬834人,今年截至5月也達1萬1971人,陳炳辰分析,桃園市在尚未升格之前,2012~2014年平均每年都有7、8000人遷入桃園市,但2014年底正式升格後,2015的淨遷入人數高達3萬6668人,成長相當驚人。主要原因包括受惠升格,市民福利提升、產業願意進駐或成長,不僅讓在地民眾願意在地就業,也吸引外地人口遷入安居就業,加上捷運機場線等軌道利多議題,讓北北桃生活圈持續發展。

市區房價壓力大 外圍區價親民

而觀察北台灣各行政區的主力購屋總價帶,根據實價登錄統計20~40坪住宅平均總價,台北市達1523萬元,推估自備款就要準備456萬元,每月還要支付近5萬4000元的房貸;而新北市20~40坪住宅平均總價876萬元,雖然已較台北市便宜許多,但每月3萬多的房貸,對首購族、有小孩的家庭仍是略顯吃緊。

相較起來,桃園市及基隆市的總價就平易近人許多,桃園市20~40坪的住宅平均總價500萬元,推算自備款150萬元,每月房貸1萬7000多元,而基隆市更平價,20~40坪的住宅平均總價348萬元,僅需104萬元的自備款,每月房貸僅1萬2344元。種種數據顯示台北居大不易,讓原本看準房價相對親民而選擇新北市居住的民眾,在房價逐步向台北市看齊、難以負荷之下,眼光自然轉向房價負擔較輕的桃園、基隆,致使人口板塊位移。

低總價當道 交通建設添利多

章克勤指出,如今房市為總價當道,首購族逐「低總價宅」而居,桃園、基隆的崛起,一是因鄰近雙北市都會區,上班通勤方便,二來政府的重大建設也是關鍵。在薪資收入未成長,預算有限的情況下,首購族只能往雙北市外圍的二、三線城市發展,但也提醒想以距離換取低總價宅的買方,別忘了納入「交通」的時間與成本。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,近年北市因為高房價與高物價,擠壓購屋者轉進新北或更遠的桃園、基隆,透過時間成本取代房價成本,加上北市都更無望,也讓換屋族持續外移。不過,雖然外移潮出現,但在目前房價盤跌的市況下,短線想要因人口移入而帶動起漲,仍有相當難度。

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