2015房市... 買方強勢 賣方讓利可期

展望新年度房市，在賣方「讓利」求成交的氛圍下，預期房價將會微幅下修。

新年度到來，展望今年房地產市況，多數專家均認為，如今買方市場已確立，賣方唯有「讓利」才能縮小價格認知差距，預期整體房價將會微幅下修，成交量是否能有效放大，則視價格修正程度而定。

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田表示，影響今年房市的關鍵因素有二，分別是利率走勢與稅改進度。

專家建議，有自住需求者，可趁市場氛圍較利於買方時，多看多比較、積極議價、擇優入場；若想置產投資則要考慮升息風險，注意資金成本與風險管控；至於手上有不只一戶房子的人，在稅負可能增加的前提下，可以重新調整籌碼、汰弱留強。

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全國商業總會理事長賴正鎰預期，在自住需求撐盤的情況下，中、小型產品將成市場主力。

利率&稅改 兩關鍵因素

永慶房產事業群總經理葉凌棋說，市場氛圍不佳，預估賣方要有5%~15%價格修正，才能吸引買方進場。

對於今年房市發展，不動產開發公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示，關鍵因素有二，分別是利率走勢與稅改進度。在利率方面，一般預期，美國明年必定升息，屆時台灣可能會跟進，將提高資金成本，增加房貸族的負擔；不過，利率走勢牽動整體經濟，建議中央銀行的升息腳步不要太快、幅度亦也不要太大。

剛性需求為今年房市主流，總價合理、坪數實在的物件將較受購屋者青睞。

政府持續推動房地合一實價課稅，其進度與內容，也直接影響房地產市況。吳寶田說，此次稅改形同全民大加稅，對民眾權益、產業發展與整體經濟衝擊都很大，盼政府能多方思量，避免各方均輸。

中信房屋近日發表的「宅指數」調查中，針對2年內有購屋意願的受訪者詢問，有73.9%的人認為稅改直接影響購屋意願，其次依序為「銀行對第二屋貸款成數降至5~6成」（54.4%）、「房貸利率調升0.5%以上」（53.4%）等，均會影響購屋意願。

全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說，台灣住宅自有率高，房地合一實價課稅衝擊很大，特別是懸而未決的狀態讓市場充滿觀望氛圍，到底何時能「利空出盡」，還是得看政府臉色。

推案量估1.1兆 小宅當道

除有稅改陰影，今年下半年又將面臨總統與立委等選舉干擾，賴正鎰研判，房市熱潮將集中在上半年，由自住型首購及換屋族群撐盤，總價1800~3200萬元之間的中小型住宅將成主力，特別是捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。

去年持續獵地的興富發，同樣看好中小型住宅。興富發副總經理廖昭雄說，新年度到來，剛性需求可望出籠，2~3房的自住型產品會是市場主流，若以總價帶來看，台北市以2000萬元以下的物件較好賣，新北市幅員廣大、價格差距也大，約600~1500萬元的房子較受購屋者青睞，至於新竹、高雄等地，住宅產品的面積也都「回歸平實」，就是要抓住自住買盤。

興富發佈局也符合此趨勢，購地區域往外圍擴散，去年在基隆大武崙、新北市淡海和金山，台中西屯區及高雄三民區等均插旗，今年會陸續推案。

至於市場整體量能，《好房網不動產市場週報》預估，北台灣今年全年推案量為8300億元，較去年的9800億元縮減約15%；台中都會區在北部建商大舉進攻下，仍有一定的推案量，估全年推案量將較2014年的1500億元成長約1成、達1700億元的水準；至於高雄都會區則約有1000億元的量體，較去年略減。整體預估2015年三大都會區的推案量為1.1兆元，較去年的1.25兆元少。

中古賣壓大 至少跌價5%

不同於一手市場推案量縮，二手市場恐湧現賣壓。據CCIM（不動產投資協會）針對台灣投資師與候選人等專業人士所作的問卷顯示，45%的專業人士認為今年房價將下跌5~10%，56%的專業人士認為租金未來持平或上下5%修正，整體看來，住宅市場前景不被看好，將有不少人會選擇賣掉持有房屋。

這也讓房地產由賣方市場轉向買方市場。永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查指出，如今有37%的受訪者認為目前「是購屋好時機」，看好理由包括「議價空間拉大」(24%)、「政府調控房市，價格鬆動」(17%)、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(15%)等，比重都較選前明顯提升，而「房價長期看漲」(18%)的比重則較選前的25%下滑，顯示選後民眾對房價看漲度已下降。調查另指出，有8成受訪者表示，要等房價下降後才願進場。

永慶房產事業群總經理葉凌棋說，在市場氛圍不佳的情況下，預估賣方要有5%~15%價格修正，才能吸引買方進場；部份都會區房價已出現價格修正，供給量過大、投資買盤重的區域，多殺多價格修正幅度會日益明顯。

葉凌棋提醒，眾人應有風險意識，進場購屋不宜過度擴張信用，對於投機買盤過重的區域、產品，應該更加注意，賣方屋主則可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之際，儘早進行節稅等資產規劃，以維持手邊現金水位，避免政策、房價走跌造成資產減損或虧損。

CCIM也建議，賣方屋主可調整目前持有產品，留下相對抗跌的精華區產品；精華區指標住宅相對抗跌，自住買方可大膽進場議價。此外．由於目前稅改仍未明朗，房產交易需注意稅務規劃，而海外投資者應留意匯率波動及退場策略。

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