2016房地新制上路 自住影響小

房地合一稅制上路後，不少民眾擔心不動產交易稅會加重。(黃柏榮攝影)

總統大選後政策可望明朗化，不確定因素一旦排除，房市觀望氛圍將逐漸消散，從谷底出發。新的一年，房地合一稅、地價稅是民眾必須關注的不動產稅務重點，專家分析，稅務變化對短期投資相當不利，但中長期持有的自住需求影響很小，房市基本盤仍然穩定。 

房產業者預料，總統大選後，2016年房市將緩步回穩。(黃柏榮攝影)

國內史上規模最大的不動產稅改，由1月1日起實施的房地合一稅揭開序幕。奢侈稅讓短期出售持有不動產情形明顯減少，但實施一段時間後，財政部進一步思考稅制的合理性，將其轉型為以房地的實際售價，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵的所得稅制度建立房地合一稅，且為避免重複課稅，1月1日起同步停止課徵不動產奢侈稅。

財政部已提供房地合一稅試算網頁，解決民眾疑惑。

房地合一獲利最高課45% 投資客退場

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄指出，為鼓勵民眾少投機多自住，房地合一稅針對中長期自住者有400萬的免稅額優惠，是很好的稅制設計，但可能會產生後遺症，因為至少6年的自住綁約條款，使得市場出租物件頓時減少，加上有些縣市實施囤房稅，租屋族即將面臨物件選擇變少的問題，建議財政部盡快重新檢討房地合一的自用條款或是相關配套措施。

未來不論短期持有或長期持有，只要獲利必定課稅，1年內轉手的獲利甚至要被課45%最高稅率，在交易成本提高下，短期炒作的投資客必然退場，未來房價回歸基本供需面，自住客還有優惠，被業界視為一大福音。台灣房屋智庫發言人張旭嵐就說，靠近綠地公園、捷運、學區或科學園區周邊的店面、收租套房或自住型產品，生活機能完整且保值，是有利於中長期持有的收益型產品。

地上權、使用權住宅需付交易所得稅

高源不動產估價師事務所所長陳碧源提醒，以往不用課資本利得稅的使用權與地上權住宅，現在起只要有獲利就要課房地合一稅；另外，土地所有權人(地主)現在除了繳交土地增值稅，也要交財產交易所得稅，這兩種族群受到新制的衝擊最大，至於會不會有「成本轉嫁」效應，得依市況而定，畢竟現在要墊高價格不容易。

高力國際調研部董事李日寶分析，國內法人、非自用需求的個人，還有以國外公司名義進行不動產投資者，將是這次稅改衝擊最大的族群，反觀自住、自用者享有優惠條款，所受影響不大。

公告地價調漲 地主重傷

公告地價是另一項重大稅務重點，105年適逢3年一次的公告地價調整，且內政部早就建議各直轄市、縣市政府這次公告地價調整幅度以不應低於103年~105年公告土地現值累計調整率。根據6都陸續公布的公告地價，與102年相較，平均調幅為台北市30.38%、新北市33.26%、桃園市34.56%、台中市38.25%、台南市32.35%、高雄市32.52%。以新北市來說，以適用自用住宅用地稅率的家戶(占全市50.31%)為例，試算後今年每戶應納稅額平均增加342元。

元旦起，調漲過後的公告地價與公告現值正式適用，持有成本增加讓建商庫存的預售屋、新成屋面臨賣壓，尤其是尚未售出的高價豪宅，待售期拉長，一般預期這類產品面臨的價格修正壓力較大。李日寶補充，持有大量土地的壽險業、建商，每年地價稅額動輒上億元，「屆時拿到稅單會很傷」。

地租成本拉高 連帶影響政府標案

東龍不動產董事長王棟隆說，地價稅負擔變重，可能會讓政府的BOT案、地上權案、都更案等更難推動，前兩者規定得標業者每年要支付地租，而地租是跟著公告地價調整，得標業者負擔成本一定會增加，至於新案恐怕更沒有業者敢承接，阻礙整體城市發展；此外，像是建商、包租公、多資產族、商用不動產經營者，除非能將持有成本轉嫁，否則可能經營陷入困境。

「與預期結果相比，這次各縣市調幅不算大」陳碧源分析，除非是在同一縣市持有大面積土地的大地主或商用大戶，地價稅額可能成長數倍，一般自用家戶每年才增加幾百元，影響不大。他認為，外界抱怨政府胡亂加稅是搞錯對象，因為地價調升的概念好比「房價成長、房租跟著上漲」，地方財政獲得挹注，再投入更多公共建設，對民眾其實是好事。

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