錢進柬埔寨 金邊房市起飛

金邊市發展速度飛快，興建中建案工地密度非常高。

去年不動產市場成交量大幅萎縮，業者預估買賣轉移棟數僅29萬棟，寫下近14年來新低，反觀海外置產風氣方興未艾，促使新興國家如柬埔寨的崛起，以低房價、高投報吸引投資族，《地產天下》藉由實地勘察，探究柬國首都金邊的機會與風險。

許多台灣人對投資金邊有興趣，紛紛報名房產考察團。

柬埔寨為君主立憲國家，經濟發展以成衣、旅遊、房地產、農業為主，2014年的GDP(國內生產毛額)成長率達7.2%，柬埔寨同時是東協10國中，平均年齡最低的國家，全國有7成人口正值青壯年，未來勞動市場人力無虞。當地流通貨幣為美元，且無外匯管制，投資房產以美元計價避開「兩段匯差」的影響，外國人憑護照可購置二樓以上公寓大樓，政府不會審核資金來源，以致近年來外資陸續進入市場，累計投資金額達數百億美元。

台商進駐金邊 人口大量移入

柬埔寨約有1/4人口為華人，為因應台灣人在當地的資金往來需求，目前第一銀行、兆豐銀行、國泰世華、合作金庫、玉山銀行、台灣企銀等多家業者已進駐設點。截止去年底，有200餘家台商進駐首都金邊，主要投資項目有不動產開發、農業、木材加工、紡織成衣、製鞋業、旅遊業，其中以紡織成衣為最大宗。根據柬國商業部統計，去年上半年外資投資金額總計31.28億美元、新成立882間外商公司，外國人大量移入的現象，造就房市需求持續熱絡。

目前在台銷售的柬埔寨建案超過20起，建商多來自台灣、新加坡、中國及柬國當地。截止2015年9月，柬埔寨國土規劃部及建設部共批准1532個建築項目，總金額17.52億美元，相較去年同期增長13.75%，顯示建商正在大興土木，預估到了2018年，光是金邊市區東部，竟有多達1.5萬棟公寓大樓。

外籍人士租屋需求大 中產階級增多

如此大規模量體可能造成賣壓嗎？仲介業者分析，金邊的租屋客群，多為長駐外籍人士，目前在金邊有超過5萬外籍人士，工作移民人口增加，造成長期定居需求上升，購屋的外國人除台灣外，其餘大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國。就金邊約26萬就業人口而言，每月平均收入已有600至1000美元，高收入者甚至每月達1000至2,000美元，中產階級興起，家庭結構逐漸由大家庭轉變為小家庭，也使當地購屋自用需求增加。

21世紀不動產表示，金邊的熱門投資區依照地段不同，房價範圍從每坪19至29萬新台幣不等，其中15坪~30坪的中型酒店式公寓是目前最受投資人歡迎的產品。而柬國房產稅制相對簡單，在房屋買賣時，由買方繳納房屋售價4%的稅金及1000~1200元美元的過戶律師費，持有期間每年支付房價總額0.1%的房屋稅及租賃所得10%的所得稅(目前政府尚未全面執行開徵租賃所得稅)。除此之外，僅有購屋總價2%的仲介費及日後的代租代管費用，無其餘買賣或持有稅務支出，也無打房政策。

酒店式公寓夯 暫無打房政策

長富國際地產指出，未來總人口6億的東協經濟共同體（AEC）啟動後，將成為區域貿易約占全球1/4強的新單一經濟體，幾年後有望變成全球第一大共同體，其中經濟較落後的柬、緬、越、寮等國，基礎建設開發效益可觀，這四國近年先後採取經濟開放政策，隨著全球資金不斷流入，扮演產業龍頭的房地產市場，未來十年首都房價平均每年有5%以上的成長潛能。

長富國際地產總經理鄭哲昇說，柬、緬、越、寮等國雖是東協經濟發展的末段班，不過未來成長潛力十足，這些國家經歷多年戰亂，基礎建設帶來的商機無限，如今都不約而同踏上改革開放之路，從房地產發展經驗看，有如30年前的台北，投資價值讓人期待。

20多年前赴柬埔寨開發土地的雙城建設董事長陳國慶認為，這個國家很年輕且充滿機會，最近5年發展速度飛快，未來成長空間很大。只要跟著國家經濟走，建設進度以眼見為憑，投資房地產獲利相對輕鬆。

不過，投資族要注意，柬埔寨房產分為永久產權及有年效的產權，或稱永久土地房產證及99年土地租約，前者類似於台灣的權狀，永久擁有且政府掛保證，但後者是開發商給的權狀，此類權狀萬一開發商一屋多賣，或是出現問題，屋主較無保障，且政府有權收回產證，進場前務必要釐清產權屬性，並透過合法仲介業者買賣為佳。

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