「房價租金比」看投資效益 大同區、淡水區置產亮點
台北市以大同區今年以來房價租金比最低,投資效益相對較高。
大部分買方盤算房價合不合理、值不值得買下當房東,都是衡量「租金報酬率」,國外常用的指標則是「房價租金比」,其計算公式是「房屋總價格除以年租金」,代表房屋價格足以承租幾年;假如算出比值為60倍,同樣面積的房屋就要花上60年租金。房價租金比的數值越大,顯示房價背離合理價格越遠,也就是租金成長速度,追不上房價成長,亦壓縮房產投資效益。
新北市淡水區今年以來平均每坪月租金為600元,相較林口、樹林、五股、泰山、三峽等區,租金單價更高。
比值越小報酬越好 收租30年可回本
由今年以來實價登錄資料的房價與租金數據,算出雙北市行政區的房價租金比,結果發現台北市以大同區、萬華區、中山區的比值最低,在當地租屋25至33年等同買下一間房,換句話說,房東收租約30年可回收買房成本;新北市比值最低的是淡水區、板橋區、汐止區,淡水的房東平均28.2年可回收成本,難怪不少民眾認為租不如買,看中投資效益進場。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,大同、萬華本為台北市的親民房價區,今年每坪均價分別為49.1萬元、47萬元,不到50萬元即可入手,然而平均每坪月租金卻來到1,593元、1,236元,比起內湖區、南港區、北投區還高,特別是大同區「京站」樓上出租套房,推升租金行情僅次於中山區,為今年台北市第二高價區域,躍升為高CP值的投資黑馬;萬華區也出現小宅「台北晶麒」單價1,500元起跳的租屋行情,拉抬區域房價租金比。中山區的住宅交易均價為63.5萬元,月租金每坪均價1598.5元,成為今年台北市租賃行情冠軍,房價租金比來到33.1,其中,林森商圈的套房出租搶手,但購屋價格平實,長期受到投資置產客群青睞。
租金相對高、房價相對低的物件,投資效益更佳。(黃柏榮攝影)
套房小宅需求大 投資熱區必備特徵
新北市方面,陳炳辰指出,今年淡水區平均單價僅20.3萬元,平均每坪月租金為600元,相較同為房價親民區的林口、樹林、五股、泰山、三峽,租金單價更高,包括淡江大學學生族群、捷運竹圍站馬偕醫院醫護人員兩大租屋主力,使套房、雅房市場相當熱門。板橋區目前平均月租單價來到939元,為新北市租金行情之首,像是捷運新埔站旁的大型社區「新巨蛋」出租熱況不減,今年出租行情仍在每坪1,500元以上,加上板橋不少新案走降價風,中古屋議價空間隨之增加,使置產收租後勢看好,房價租金比再降機率不小;而汐止區因汐科與知名商場開發,租屋市場升溫,平均月租金為每坪641元,大同路二段鄰近「遠雄UTown」不乏單坪千元行情,汐止整體平均房價30萬元有找,適合投資租屋。
不過,21世紀不動產營運處協理張恆嘉提醒,若將相同物件類型放在不同區域來比較房價租金比,可能會有變異性過高的問題,因此租金報酬率仍是國內較普遍使用的概念。建議投資置產需求的民眾,不論採用房價租金比或租金報酬率,都屬於粗略的評估方式,可進一步將物件的持有稅、裝潢費用、修繕維護成本納入考量。
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