APP

自由時報APP
看新聞又抽獎

立即下載

法拍屋供給量增 3絕招晉身有殼族

2014/01/30 22:08 文/地產天下

近來房市利空消息不斷,一般預期,2015年法拍市場待標件數有可能增加。

台灣房地產市場持續走了逾10年的大多頭,讓素有房市「反向指標」之稱的法拍市場冷清許久,2014年的交易量更創下10年來新低紀錄;近來,政府為了調控房市,接連祭出多項查稅及管制措施,讓房市利空消息不斷、市況急轉直下,一般預期,2015年法拍市場待標件數有可能增加。

高房價時代,若想晉身有殼族,買相對平價的法拍屋也是個好選擇。

在此情況下,若想輕鬆晉身有殼族,不妨將法拍屋納入考慮。專家建議,如果想買法拍屋,可掌握3大要點,首先,要注意過去2、3年推案量大的區域,因為「斷頭」者較多,有機會買到便宜好物件;其次,投標前需注意產權是否完整;第三,得特別留心資金問題,依規定法拍屋的得標人需在拍定後7天內繳清保證金以外的餘款。

法拍市場較複雜,投標前需注意物件產權是否完整。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,法拍屋絕大部份來源,是因債務人向銀行借貸,把抵押權設定給銀行;後來因債務人本身之關係,例如失業、投資過度等原因,連續繳不出銀行之貸款金額,銀行基於抵押權人關係,乃運用法院拍賣之方式,為銀行本身尋求最低的保障,以迅速請求到一定金額金錢。

過去2、3年推案量大的區域,近來可能會有不少法拍物件釋出,不妨擇優入場。

去年9月起 待標物件變多

也就是說,法拍屋大都為債務人投資不當或是受不景氣影響,而受銀行託法院以拍賣之方式來解決彼此之債務;並非一般人誤認為風水、地點、環境等因素而遭拍賣的。因此,景氣反轉之時,很容易可以見到地點、屋況、價位都很不錯的法拍屋出現。

寬頻房訊投資研究室表示,過去幾年法拍市場冷清,法拍待標件數呈逐年遞減的趨勢,相較於2008年金融海嘯時期法拍件數高達12萬件,2014年僅有2萬4千件,與高峰期差距約5倍。由於案件量少,可提供的選擇不多,一旦有還不錯的案件出現,往往會出現多組人馬競標。

觀察2014年數據,全省法拍案件自9月份後開始明顯增加,五大都會區中以雙北市成長最多,台北市法拍平均件數由74件(1~8月平均)增加到143.8件(9~12月平均),漲幅近一倍;而新北市亦由114.4件增加到200.3件,漲幅達75.1%。

寬頻房訊副總經理陳俊隆表示,法拍案件之所以大增,是因為整體房價已開始修正,中古屋市場的買賣雙方對價格認知差距大,交易狀況冷清,成交期拉長造成資金週轉有困難的屋主無法順利脫手,遭到查封,進而流入法拍市場,預估今年法拍市場的整體待標件數應該會比去年再成長,想要在法拍市場中買到好屋的民眾,他給予3大建議。

推案量大區 尋斷頭好房

首先,可注意過去2、3年推案量大的區域。受到台北市高房價、高地價排擠效應的影響,這幾年有不少台北市人口轉進新北市、桃園等其他房價較低的區域買房,建商也往外布局,特別是淡水、林口、五股、八德等新興重劃區,供給量大,曾熱絡一時,除了自住客之外,也有不少人是因為利多題材加持、漲勢可期而進場投資。

如今,市況轉冷,這些區域的投資者若資金周轉出現問題,很有可能會遭到「斷頭」,流入法拍市場;陳俊隆說,供給量較大之時,自然較有機會找到好標的。

第二,投標前需注意產權是否完整。過去一年,法拍市場上的持分案件比例增加,由於這類型的房子沒有完整產權,拍賣底價往往較市場行情便宜許多,建議民眾在競標前需詳讀法院筆錄,通常持分產權不完整的法拍屋,在拍賣公告中會註明拍賣持分,拍定後不點交;而且,這種案件的共有人還有行使優先承買的權力,縱使得標,也可能因其他問題而無法順利入住。

7日內付款 留意資金面

第三,買法拍屋之前,資金的準備特別重要。陳俊隆表示,依規定,得標人要在拍定後7天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款,所以,資金的取得和週轉是一件重要的事,投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃,以免得標後,無法於7日內繳清價金,而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額。

目前有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

徐佳馨提醒,買法拍屋時除了拍定的價格、搬遷費之外,還有一些費用款項需準備,如前手積欠的水電費仍要由得標人清償,如欠太多,不如重新申請新電表,費用3300元,但如斷電達2年以上,要透過有甲級電匠水電行辦理,費用再多3000元左右;水費欠費若超出1500元,重新申請也比較划算。另外,還有代書費,包括辦過戶或設定貸款的費用及規費等等。

值得注意的是,很多大樓管理會多會從得標人處追討前屋主積欠的管理費,但依法律規定,得標人是不需負擔的,這就要跟管委會據理力爭。

專家說法

寬頻房訊副總經理 陳俊隆

法拍屋的交易過程比一般房屋買賣更專業、複雜,一不小心就會衍生問題,特別是在點交的部份,需留心辦理,才能確保得標的房屋能順利交屋。一般來說,得標人要在拍定7日內繳清尾款,繳清尾款後7~14日取得「不動產移轉証書」,即可向法院申請點交。申請點交後,法院會命令債務人自動搬遷,限期15~30日,得標人記得要自行查看,若發現債務人未主動搬遷,可再向法院陳報債務人未搬離。

此時法院會發出履勘通知,得標人收到履勘通知後,應通知管區派出所,請派出所安排警員協助;法院會協調雙方交屋時間,通常為一個月,引導雙方達成共識。經協調後,若債務人至交屋期限仍不交屋,可再陳報法院,申請強制點交,法院則會聲明強制執行時間,屆時,得標人除先行通知管區安排員警到場外,鎖匠及搬家公司也都要預先安排好,以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生;若債務人不在場,屋內的遺留物,法院將現場清點並造冊,得標人要負責保管,需另尋地方或倉庫存放。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎  點我下載APP  按我看活動辦法

已經加好友了,謝謝
歡迎加入【地產天下】
按個讚 心情好
已經按讚了,謝謝。
本日最多瀏覽
水湳經貿園區又有一建設開工 房價向3字頭看齊

歷經3次流標、台中市水湳經貿園區的「台中綠美圖」興建工程終於在16日開工,預估將成為台中新地標,市長盧秀燕表示,台中市府投入37億元興建綠...〈more〉

加速推動國1銜接台74 中市3處都市計劃通過審議

為建構完善高速公路路網,行政院核定「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」建設計劃。台中市政府都市發展局表示,這項工程跨越北屯、西屯及大...〈more〉

小宅退燒?這案子3房賣得比2房還快

又有建案在潛銷期間就近完銷,位在新北江子翠的「幸福昇樺」,鄰近捷運站,規劃2~3房產品,因室內坪效大,吸引不少區域客就近購屋,連粉領族也相當...〈more〉

台鐵科工館站區景觀宅 售價挑戰3字頭受矚目

耗資約千億元的高雄鐵路地下化工程,去年10月中旬完工通車後,除了新增10個快捷站區周圍交通便利性提高,原軌道也將闢建成為長達15公里的綠園道...〈more〉

千坪大花園非豪宅專利 單元十二掀「花園宅」風潮

過去中台灣市場只有豪宅能享有千坪花園、庭園景觀規劃,不過近年台中低密度開發的住宅區為房市大熱門,建案社區內規劃有私家大花園成為新一代住宅亮點...〈more〉

電腦版 / 手機版
自由時報

版權所有 不得轉載 © 2019 The Liberty Times. All Rights Reserved.