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危機入市購屋攻略… 投資客回防 自住客放膽

2014/03/07 22:25 文/地產天下

329檔期將至,不少建案趁勢強銷,買氣如何將成今年度房市風向球。

房地合一實價課稅修法方向確定,一般預期,今年將有不少賣方為避稅,加快賣屋腳步。

專家建議,若想買房投資置產,應回到市中心精華區,未來較有增值空間。(黃柏榮攝影)

專家建議,有購屋需求者,如今不妨大膽危機入市。其中,以投資置產為目的之購屋者,需有「回防」的概念,將眼光轉回精華區段的好產品,才有機會等待增值利益;至於自住客,需先檢視自身需求,包括工作地點、生活型態、財務狀況等,再依需求去找尋標的,多看多比較、積極議價、勇敢出手。

有自住需求者,在規劃購屋時應回歸己身需求,考量工作地點、財務狀況等因素。

持續低利 稅改利空出盡

房地合一實價課稅初步方向已確定,在利空出盡的情況下,近來不少看屋客湧出。(黃柏榮攝影)

房地產市場向來與總體經濟連動,特別與貨幣政策直接相關,桃大機構董事長劉沁垣表示,今年全球各主要金融市場仍在大印鈔,如歐元區就推出新一輪的QE,促使其他國家掀起貨幣寬鬆熱潮,特別是中國大陸跟日本;而美國勞動市場露疲態且通膨下滑,聯準會將耐心等待升息時機,短時間寬鬆政策不會改變,大幅升息的機率很低。

而在房地合一採輕稅規劃後,民眾對於政策的擔憂淡化,開始看屋、詢價,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,春節期間乃至於228假期,的確有看屋人潮,從各大建商、代銷春節售屋金額與案場買氣等訊息即可看出端倪,房市氣氛似有回溫跡象。

全國不動產總經理石吉平指出,觀察年後買氣已明顯回溫,惟市場開價仍普遍偏高;住商不動產副總經理劉明哲表示,目前房地合一已有大概輪廓,預估在市場更為明朗之後,成交量將會回穩。

劉明哲指出,從房地合一目前的雛型來看,對於高價標的相對不利,這也是雙北市成交量無法打開的重要因素,反觀較為低價的區域,後勢仍可期待,綜觀未來,他認為,在政策逐漸明朗後,將有助於買方進場,不過高價區將面臨較長時間盤整,在銀行緊縮放貸之際,價格想要續創高峰,將不大容易。

永久產權加持 長線仍可期

劉沁垣說,稅制改革對房市來說,是「短空長多」,畢竟台灣的不動產有永久所有權,而且土地資源有限,好地段形同是「用佔的」,只要買進擁有,就能永久傳世。在此情況下,長線看來,房價多是有增值空間的。

若就成本結構來分析,如今營造成本不斷攀升、土地成本也還在高峰,未來增加的稅賣方還可能轉嫁到售價上,這些都是房價的支撐所在。

觀察北台灣房市,太子建設總經理謝明汎說,中小坪數、總價適中的產品,最受自住客青睞,仍能穩步去化,至於具有「珍、稀、絕」特質的豪宅,雖然進場門檻高,但對高資產族群來說,具有誘因。

至於中台灣,在捷運綠線工程持續推動之下,不僅帶動西屯、南屯等市中心區房市交易,向北延伸的北屯區與潭子區,也有不少新屋市場的挹注,維持區域房市的交易熱度;黃舒衛說,觀察2月的買賣移轉件數,西屯、北屯與南屯等區交易量仍維持200戶以上。

高雄市2月交易熱區依序為三民區、鳳山區及楠梓區,全國不動產執行副總經理林泇廷指出,三民區向來為高雄市買賣移轉量常勝軍,區內鄰近九如交流道,交通便利且具備明星學區,對購屋族極具吸引力,至於楠梓地區受惠於捷運及市地重劃,價格親民,成為首購族熱門購屋區域。

慎選地段 做功課好議價

達麗建設董事長謝志長說,印鈔與低利,是台灣房市的兩大利基,他建議有意投資置產的買方,可趁如今氛圍較差時,挑選好地段的好產品進場,等待下一波榮景;至於有自住需求者,則可評估自身需求,挑選適合居住又能負擔的好房子,晉身有殼族。

劉沁垣也說,自住客、特別是生活在大台北地區的,不要只想著台北房價高不可攀,其實若往外走,還是有很多區段房價平實、又有未來性,可以多做功課,多比較挑選。

黃舒衛建議,低利環境短時間不易改變,而青年安心成家優惠貸款展延,符合條件的首購族可多加利用,趁目前市場供給量大,且房價盤整修正之際,正是進場好時機,同時也要審慎評估未來升息、生活機能與未來接手性,才能讓購屋成為「甜蜜的負擔」。

若想了解區段房價,實價登錄無疑是最好的參考資料。根據內政部統計,目前實價累計可查詢的資料超過100萬筆,網路的訪客量超過4600萬人次,可見實價登錄已經成為民眾買賣房屋時,相當倚賴的詢價網站,信義房屋建議,民眾使用實價資料時,若遇到行情明顯偏低時,可留意是否有特別備註事項。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,個案的條件不同對於房價影響甚大,如台北市信義計畫區的豪宅案最高成交價格接近每坪300萬元,但換到吳興街的新推案,則房價揭露每坪約80萬元,同樣都是台北市信義區的新大樓,價差最高可達每坪200萬元,建議民眾可多多利用實價查詢的功能,最好比較標的是同一社區,或者是周邊類似具有替代效應的產品交易案例,才能夠精準判斷。

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