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成屋賣壓仍大 建照核發量止跌回升

2017/09/30 04:30 文/記者馮牧群

已連續下滑3年的建築物每月平均建照執照核發件數及總樓地板面積,都在今年雙雙回升。(新北市城鄉局提供)

面對房地產冷淡市況,近幾年建商大多減量開發、保守推案,然而已連續下滑3年的建照執照核發件數及總樓地板面積,都在今年雙雙回升。專家提醒,雖然市場對房價接受度轉好、建商購地意願提升,但成屋市場的賣壓仍不容小覷,尤其該特別當心推案量大的重劃區。

內政部統計資料顯示,今年1至7月平均每月核發建照件數2,005件、總樓地板面積為233萬平方公尺,分別比去年同期增加11.1%及11%,總樓地板面積以商業類增加61.64%最多,住宿類住宅減少0.95%。主要集中在6都,占總面積68.2%,其中以桃園市核發292萬平方公尺、台中市227萬平方公尺、新北市188萬平方公尺最多,與去年同期相比,高雄市增加59.2%最多、新北市增加35.1%居次、桃園市增加23.2%為第3,僅有台北市為負成長。

國內建築物核發建照數量主要集中在6,占總面積68.2%,今年1至7月唯獨台北市為負成長。


法規變革刺激申請量 商業面積大增

內政部表示,國內建照件數、總樓地板面積在2008年遭逢金融海嘯後大幅下降,至2013年高峰後,連續3年呈現下降趨勢,直到今年1至7月出現反轉上升現象。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析,經過去年房市最差的狀況,今年中古屋交易量約有2成復甦、中南部土地買賣量增,建商開始願意購地推案,不管從市場前端或後端來看,信心面都比去年好很多,加上房價修正到一定程度,買方意願也有回升跡象。

黃舒衛補充,諸如屋簷、雨遮等建築法規明年起有所改變衍生的部分搶照潮、建商爭取新興重劃區的開發時程獎勵容積、台北市都市更新通過案件增多等等,都是建照數量與面積回升的主要原因;另一方面,政府對商業區開發規範趨嚴,建商提高收益型的商業設施比重,著眼長期穩定的租金收益,創造現金流形成趨勢,使商業類總面積大幅成長。

今年1至7月使照核發件數與面積都比去年減少,成為建照的落後指標。(黃柏榮攝影)


使照呈現遞延效應  餘屋去化壓力仍大

對照建築物使用執照的核發件數、總樓地板面積自2012年上升後,在去年開始下降,今年1至7月核發使照件數為1萬2,623件、總樓地板面積1,563萬平方公尺,分別比去年同期減少3.92%及4.68%,是延續建照自2013年高峰後下降的遞延效應,換句話說,使照為建照的落後指標。

總樓地板面積6都中以新北市258萬平方公尺、台中市224萬平方公尺、桃園市212萬平方公尺最多;與去年同期比較,台南市增加32.97%最大、新北市增加30.88%居次、台中市增加19.4%為第3。總樓地板面積以住宿類住宅占50.76%最多,工業、倉儲類占23.89%居次,但與去年同期比較,工業、倉儲類增加21.56%、住宿類住宅量縮17.64%,市場明顯出現變化。

「建商有開發時間及資金壓力,建照量增不能斷定為房市復甦」,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察,最近數月以來,使照核發數量均超越建照是個問題,代表市場將有大量供給產生,去年整體新案銷售率還不到3成,可見餘屋去化的賣壓之大,當建商、投資客、中古屋同時在市場競爭,民眾心理又預期房價下跌,推案量過大、機能尚未到位的重劃區會是重災區,預估接下來市場為價跌、量微升走勢。

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