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台北豪宅買對每年增值千萬元 買錯慘住「套」房

2017/10/31 16:35 文/記者朱語蕎

台北豪宅增值最多的是大直「良茂京都」,每年報酬率7.6%,由於單價相對周邊其它豪宅社區便宜,吸引大戶掃貨。(業者提供)

台北市豪宅市場在上半年頻傳大戶掃貨,單價便宜的豪宅幾乎售罄,但到8月豪宅交易急凍,截至目前實價登錄台北市僅5筆8千萬以上豪宅交易,而業者統計今年實價登錄的豪宅歷次交易發現,投資豪宅有賺有賠,賺錢前3名豪宅分別是中山區「良茂京都」、內湖區「元大之星」與松山區「文華苑」,認賠首名是松江路的「東西匯」,每年平均跌價9.2%。

 

德天國際地產總經理田揚名表示,近期房市盤整,考驗豪宅的抗跌性,而跌幅較大豪宅當中有兩個就是都更宅,都市更新考量住戶的共同負擔比例,建材用料難達頂級,地主戶意見也較不易整合,第一手住戶也較多是一般地主,部分地主因分回成本較低,銷售價格滿足即可能獲利出場,導致價格異動差距大,且缺少名人為鄰與建商品牌加持,也會影響高端客戶群的進場意願,想買豪宅再轉手的投資大咖可要謹慎出手。

 

目前漲幅居冠的豪宅是大直「良茂京都」,以年均報酬率7.6%拔得頭籌,田揚名分析,近期大直「台北戀館」才以55.8億賣給外資,顯示此區仍為投資機構看好未來發展,而金泰段正是大直豪宅聚落中心,小豪宅「良茂京都」正對美福飯店,此案成交單價約在100~105萬,與「西華富邦」中高樓層每坪要價200萬以上、「國美大真」每坪要價140~150萬相比,算是相對便宜。

 

「元大之星」報酬率最高達3成 

排名第2的是內湖「元大之星」,該案6樓為知名藝人徐乃麟在今年6月售出,獲利約2000萬,平均年報酬率約7.3%,另外17與18樓為樓中樓產品,是名主持人于美人在今年6月售出,也獲利約5000萬元,平均年報酬率約5.3%,不僅如此,今年「元大之星」共5戶賣出,獲利最差的一戶也有4.6%的年均報酬率。「元大之星」是在2013年初交屋,在2015年兩年奢侈稅閉鎖期過後,有一戶10樓成交以1億元成交,該戶取得成本6012萬,換算年報酬率高達30%。

 

而第3名豪宅「文華苑」總價驚人,當初取得成本估計也要3億多,而今年成交總價已經破5億,即使高總價不易入手,待售期間也相對拉長,但也以年均報酬率4.5%站上第3名寶座,等於每年增值約1600萬以上,8年累計增值的金額都可以再買一間豪宅了。

 

「東西匯」年跌9.2% 屋主認賠殺出

賠錢的豪宅首名是松江路的「東西匯」,每年平均跌價9.2%,「東西匯」是都更宅,國產署分回14戶,今年2月首次標售全數流標,6月降價標出1戶,8月再標售出3戶,9月再標租1戶,整體標售成績慘淡,而今年5月售出的16樓,2015年取得成本為1億零66萬,但卻以8500萬認賠殺出,應該是受到政府國產署2月全數流標的負面消息影響,使民眾對於「東西匯」行情有了定錨效果,若非自住而是投資心態,恐怕得認賠殺出。

 

下跌第2名豪宅是南港豪宅「日升月恆」,以每年跌價9%稍微落後首名東西匯,「日升月恆」是台肥於2011年推出,卻在2014年完工後,爆出住戶控訴實屋與廣告疑似差很大、住宅品質不良,綠建築標章未取得等負面消息,賠率年平均3~5%之間。該案周遭南港軟體園區站附近建案量極大,當初投資客眾多,真實入住的自用戶也受到空戶影響,價格並未好轉,但未來此區大型規劃案如飯店、商場及總部聚集,相信建設完成之後人氣匯集,價格應會上來。

 

 而跌價第3名是傳聞知名藝人周董也買了兩戶的「尚華仁愛」,「尚華仁愛」是921重建都更豪宅,雖有豪宅地段但缺少豪宅建商品牌加持,今年6月成交的11樓戶,屋主慘賠2253萬出場,而該戶也相當特別,總共轉手3次,最初第一次轉手1.09億沒有車位,而第二次轉手帶一個車位賣出,屋主短短持有7個月逢高出脫就大賺約3千多萬,但第三次轉手因近期房市較微低迷,總體價格就跌回至1.2億。

 

 

田揚名表示,豪宅價格不外乎要兼備「精華區位地段」、「建材頂級奢華」、「名人入住加持」、「品牌建商營建」、「尊爵五星管理服務」等特點,入住在形象好的豪宅對於客戶本身身價也有加持的效果,豪宅本身就是品牌代表,豪宅鄰居也會影響高端客戶群的購屋意願,慎選品牌建商及鄰居,以免真的入住變大「套」房,投資豪宅一定要慎選好宅。

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