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【台中】放長線釣大魚 學套金店創穩定收益

2017/11/04 04:25 文/地產天下

房地產投資金額龐大,專家建議投資房產前一定要精算年化報酬率,評估是否符合效益。

 自房地合一政策上路之後,房地產短線操盤的行為已不復見,專家建議較保守的投資人現階段可朝向4~6年的長線房產投資為主,如店面、學套等產品,獲得優於定存的穩定收益。

北長建設在民權路上的「赫雅」店住別墅近期落成,強調為住、店、辦合一的多功能置產標的。

 

根據國際財經暢銷作家王志鈞在《管好你的錢:一生受用的理財計畫》一書當中指出,若放長線投資房地產,需將過程中的租金收入視為現金收入,並加上將來最後賣出的房屋收入,得出投資總收入,再透過原始自備款、房屋貸款本息等支出得出總投資率,並年化其報酬率,算出真實報酬。不過王志均也提醒投資人,由於房地產資產龐大,投資前一定要非常仔細精算。

台中中興大學學生數穩定,學區附近的套房產品是包租族眼中的金雞母。

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,房地合一稅上路後依實價課稅,且短期持有售出稅率極高,持有一年內出售稅率45%,二年內出售也要35%,短線投資不動產難有效益,這也是房地合一稅的目的。

親家建設在八期重劃區,推出區域中唯一有規劃1房的「one city」,強攻投資族群。

 

重點商圈店面 大學城學套收益佳

不過不動產的保值性佳、可抗通膨,加上目前銀行利率偏低,因此保守型的投資人還是屬意將資金投放於不動產,而市場上詢問度較高的物件多為店面或收租套房,店面以位於重點商圈、總價低者最熱門,坪數以中小坪為佳,這類型店面容易出租,入手門檻較低,而套房在大台北地區以鄰近捷運站、生活機能佳者最受買方青睞,也比較能有好的貸款條件,現階段進場置產除了自用,大多為長期持有,持有期間可獲出租收益,待市場回溫時再考慮資產配置。

 

大學城有穩定的學生人口可支撐區域中的租賃與消費市場,如逢甲、靜宜、興大等大學附近都是中部地區套房、店面投資的搶手地段。看好興大生活圈的地利優勢,允將建設推出「允將康泊」將目標瞄準投資置產客層,推出「包租2年、超高投報12%」的獨家包租專案。

 

「允將康泊」專案經理呂威迪指出,若以2房+1車位廣告戶總價600萬計算,自備20%、出租兩房月收1.2萬,扣除貸款利息可收年淨利7.2萬,兩年投報更高達12%,不只可以當現成金房東,與興大周邊原有中古套房相較,具備完善管理、設備新穎又附全套家具家電的全新大樓套房,不僅賣相佳、出租快,更可帶動租金行情、創造可觀投報。

 

另外一頭,鄰近靜宜大學的北勢東路商圈有靜宜、弘光兩所大專院校師生支撐消費。根據推算,兩所大專院校每年約可創造逾60億商機。深耕沙鹿區的富宇建設,今年一口氣在靜宜商圈連推「富宇境」、「富宇聚」、「富宇帝盛」等三案,而其中「富宇帝盛」是唯一店住兩用型透天,詢問度相當高。此案基地坐落於北勢東路與平等路口,規劃63戶住家與35戶店面,建坪自51~104坪,總價1,488~4,400萬元。

 

稀有小宅金店 獨佔區域市場

被視為豪宅聚落的八期重劃區內幾乎為中、大坪數產品或透天別墅,親家建設看準接下來八期將有秀泰影城進駐、捷運開通等利多,推出「ONE CITY」小宅個案,與區域內換屋型產品做出市場區隔。此案規劃全棟0店面純住宅,住家規劃18~28坪,1~2房,邊間特殊戶為86坪,總戶數209戶,住家挑高3.3米強化小宅機能。基地距離捷運G12站僅步行1分鐘路程,更以24小時飯店式管理將居住便利性提升到最高等級,適合學生、上班通勤族。

 

值得注意的是,八期區域內幾乎無適合出租的小宅產品,過去鄰近的租屋族如中山醫學院學生、COSTCO員工都只能往5期、南區舊商圈尋找,而目前5期內的出租行情1房新屋1.5萬以上,2房每月租金可達2萬以上,因此專家預估在「ONE CITY」落成後,對租屋族來說不僅有距離優勢,全新的居住環境將是區域內最搶手的租屋選擇。

 

商辦林立的科博館特區開發已逼近飽和,近年少有新案推出,北長建設整合民權路約200坪土地,規劃6戶店住別墅「赫雅」,此案每戶地坪27~39坪,總價4888萬起。「赫雅」專案陳勁衛指出,目前房地產投資以長線為宜,而地段更是投資能否獲益的最大關鍵,民權路與忠明路口一帶近期將有赤鬼牛排進駐,附近商辦租金行情則是每坪600~950元不等,未來有機會再次複製公益路赤鬼模式,租金行情持續看漲。

 

位於民權路上的「赫雅」為住家、店面、商辦合一的特殊性產品,在區域內相當罕見。透過數據間的行情換算,此案以10年長線投資為基準,再加上建商讓利,估計年化報酬率將可達5.8%,更勝將錢放銀行定存。

 

 

 

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