豪宅議價空間大 「皇翔御郡」打6折成交

「皇翔御郡」最新交易拆算車位後成交單價為120.9萬，該案當初開價170~200萬，若從實價登錄上的交易單價每坪120~188萬來看，最低打了6折。(圖/翻攝自Google街景)

實價登錄最新揭露一筆「皇翔御郡」交易，根據交易資料顯示，本次為2樓交易，成交總價為7988萬，拆算車位後成交單價為120.9萬，該案當初開價170~200萬，若從實價登錄上的交易單價每坪120~188萬來看，最低打了6折，在目前實價揭露資料中，單價最高的交易是2014年10月的一樓交易，單價187.5萬，跟今年2樓交易單價相比一坪少66.6萬。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，「皇翔御郡」過去案名為「天玥」，鄰近捷運東門站及東門市場，離大安森林公園不遠，環境清幽，過去交易除市場盤整有議價空間外，車位是坡道機械，不過車位單價高達420萬略偏高，而車位單價拉高可以壓低房屋單價，此外，值得一提的是，本次交易總價7988萬，跟台北市政府所定義的豪宅門檻8000萬，僅僅差12萬元，此處也頗令人玩味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「皇翔御郡」位於著名官巷，周邊機能完善，鄰近永康商圈，臨沂街新屋行情多在單坪百萬上下，且「天玥」推出時頗受矚目，不過該案周邊為單向道，相對於一般豪宅，周邊路面較窄，且大安區、中正區高級住宅建案林立，買方可比較的物件多，加上市場走向盤整階段，價格上攻不易。

高價住宅往低走 價格操作空間多

郎美囡指出，從近期多筆高級住宅的交易可看出，高單、高總的物件議價空間有拉高的趨勢，除了市場盤整因素外，豪宅是還在政府管制範圍內，而台北市課徵豪宅稅拉高豪宅的持有成本，而豪宅的定義即為房地總價在8000萬(含車位)以上者，這也讓許多買家在購屋總價上，盡量壓低在8000萬以內，持有成本就會有很大的差異。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，高價宅市場屢傳交易，但價格走勢不一，包括「明日博」、「華固天鑄」、「代官山」都出現同社區價差大的情況，究因除了物件坐落樓層、位置有別，也與買賣雙方心態有關，建商急於出清庫存，或是買賣雙方急買急賣，都會令價格波動大，不過政府對於房市態度趨於寬鬆，豪宅稅即便尚未鬆綁，也已取消路段率的加乘計算，加上政經局勢穩定、海外資金回流、陸資置產不卡關，可望為高價宅房市注入活水。

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