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商辦都更急迫 北市近20年僅6棟完工

2018/01/13 04:29 文/記者馮牧群

聯合報總部大樓位於忠孝東路、基隆路口,地段精華,開發價值極高。

商用不動產面臨老化現象,內政部統計數據顯示,台灣住宅類不動產的平均屋齡達29.6年,其中屋齡超過30年有398萬戶,占住宅總存量47%,然而對商用不動產的屋齡,政府卻沒有統計資料可供參考,根據商仲業者調查,台北市至少有35%辦公大樓將在5年內屋齡超過30年,都市更新需求急迫。

高力國際依照辦公大樓的本身條件,包括所有權人數、屋齡、標準層面積、格局、交通可及性、所處商圈、設施設備與物業管理,將台北市辦公大樓區分為頂級、A級、AB級與B級,目前B級大樓的數量最多,達136棟,頂級、A級與AB級分別有16棟、40棟、58棟,重要的是,沒有任何一棟屋齡超過30年的大樓取得頂級或A級大樓評等,可見台北市的辦公大樓屋齡與其所屬等級呈現高度相關。

敦北民生商圈的國壽民生建國大樓即將落成,未來為商辦、旅館使用。


今年A辦新增逾5萬坪 南山廣場將完工

根據高力國際統計,自1998年都市更新條例實施以來,台北市有6棟辦公大樓依循條例完成興建,僅是全部已完工數量的3.8%。台北市目前有超過10棟辦公大樓的所有權人計劃依循都更條例重建,其中,進度較快的國泰人壽民生建國大樓、聯合報總部大樓將於今年完工,前者規劃作辦公室、旅館使用,後者為辦公室、住宅使用。

戴德梁行預估,2018年A級辦公大樓新供給包含信義區南山廣場、聯合報總部大樓、國泰民生建國大樓,總量約5萬2千坪。其中,民生建國大樓受惠於區域有多棟大樓面臨都更規劃,搬遷租戶詢問度頗高。信義計劃區由於可開發地塊漸少,除2018年第1季即將完工的南山廣場外,未來將作為辦公大樓的開發案,僅餘預計2021年供給的富邦A25,在無其他新供給釋出下,信義計劃區辦公大樓租金將呈現逐步攀升,敦北民生區在未來10年將以台塑大樓為首,都市更新再造開發。


商辦都更效益高 業者建議調整持有稅

北市商辦都更牛步,如何讓老朽或有公共安全疑慮的商辦大樓重拾光彩,成為政府與民間的重要課題。高力國際調研部董事李日寶表示,商辦大樓日間的停留人數與人口密度高於住宅大樓,災害發生導致的人員傷亡往往較高,大樓重建有助於改善員工的工作環境,還可改善都市景觀;此外,有些已核定的都更案因不同意戶抗爭而無法動工,但產權單純的商用不動產無此困擾,且重建費用屬於民間投資,有助於提高經濟成長率。

李日寶補充,若與鄰近的香港、新加坡、上海等城市相比,台北市2014年7月以後落成的商用不動產,持有稅負擔明顯偏高,建議政府朝向「房地合一」修正,包括稅基為土地、房屋所產生的「客觀收益」更符合量能課稅原則,由地方政府訂定適當稅率,地價稅並用單一稅率代替累進稅率。

此外,高力國際調查報告也顯示,目前台北市計劃更新的辦公大樓面積超過35000坪,已經進駐有都更計劃大樓的使用人,最好儘早尋找替代的辦公室;所有權人則應設定停利點,密切告知大樓承租人都更執行進度,在租賃契約中新增相關條款來因應都更需求,切勿妄想取得所有容積獎勵項目的最高獎勵值,以免拉長都更事業計劃審議時間。

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